ANALISIS DEL PRECEDENTE VINCULANTE DE LA SUNARP
(Res. Nº 101-2008-Sunarp/PT - El Peruano, 11 de junio de 2008)
SI FALTA LA INSCRIPCIÓN DEL ACTO PREVIO ¿Procede la anotación preventiva?
No procede la anotación preventiva en los supuestos de falta de inscripción de acto previo.
Resolución Nº 120-2006-SUNARP-TR-T
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
TRIBUNAL REGISTRAL
Trujillo, dos de agosto de dos mil seis.
APELANTE :Jorge Luis Cortegana Rucoba
TÍTULO :23691-2006
INGRESO :105-2006
PROCEDENCIA : Zona Registral Nº I - Sede Trujillo
REGISTRO : Predios
ACTO :Inscripción de compraventa
SUMILLA :Supuesto de observación de un título
Supuesto de anotación preventiva de un título
La anotación preventiva cuando la inscripción no pueda efectuarse porque el título adolece de defecto subsanable se refiere a aquellos vicios de fondo o de forma que afectan a aquel, independientemente de su vinculación con las partidas registrales. En este orden, la observación por falta de inscripción de acto previo no puede dar lugar a la anotación preventiva del título.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Don Jorge Luis Cortegana Rucoba solicitó la inscripción del contrato de compraventa del lote de terreno 71 de la manzana 4 de la quinta Asociación de Vivienda de Supervisores de Petroperú, ubicada en la calle Los Cocoteros Nº 560-580, antes manzana B lote 8, de la urbanización El Golf de Trujillo. Para el efecto presentó el parte notarial de escritura pública otorgada por el Cuarto Juzgado Especializado en lo Civil de Trujillo, en rebeldía de la vendedora, Asociación de Vivienda de Supervisores de Petroperú– Trujillo (Avisupet), protocolizada ante el notario de Trujillo, Marco Corcuera García, el 26.05.2006.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El título fue tachado por el Registrador Público de la Oficina Registral de Trujillo, Daniel Fernando Montoya López. Los motivos de la denegatoria se exponen a continuación:
“Se tacha el presente título por cuanto:
1. Por cuanto se solicita la inscripción de la transferencia por compraventa del lote de terreno 71 de la manzana 04 con un área de 123.75 m2 de propiedad de la Asociación de Vivienda de Supervisores de Petroperú, el mismo que se encuentra inscrito en la ficha 22995, que continúa en la partida registral Nº 11010619 del Registro de Predios; sin embargo, revisada la mencionada partida se aprecia que el inmueble sin edificación inscrito tiene un área de 13,017.75 m2.
Por lo que a efectos de cumplir con el tracto sucesivo se deberá inscribir el acto previo de la subdivisión, mediante Resolución Municipal y demás requisitos establecidos para el efecto contenidos en el art. 57 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. En ese sentido se procede a la tacha sustantiva del presente título, de conformidad con el art. 42 del TUO del RGRP, al no adecuarse el título presentado a los antecedentes registrales.
Se deja constancia además que sobre el mencionado predio existe inscrita una predeclaratoria de fábrica y preindependización, las cuales estuvieron vigentes hasta el año 2002, por lo que a la fecha se encuentran caducas, de conformidad con el art. 99 del Reglamento de la Ley 27157, y el artículo 83 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
2. Sin perjuicio del pronunciamiento de tacha referido en el ítem anterior, según el artículo 7 del TUO del D.L. 776, aprobado mediante D.S. 156-2004-EF, para inscribir toda transferencia de propiedad se debe acreditar el pago del impuesto predial y del impuesto de alcabala referido al inmueble de que se trate, en el ejercicio fiscal en que se efectuó el acto que se pretende inscribir o formalizar.
Fundamento Legal: art. 43 del TUO del RGRP, art. 83 del RIRP.”
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El presentante interpuso apelación; no obstante, el escrito impugnatorio no aparecía autorizado por letrado colegiado, en contravención con el inciso e) del artículo 145 del Reglamento General de los Registros Públicos. Al advertir esta omisión, la Sala cursó el Proveído Nº 05-2006-SUNARP-TR-T al apelante a fin de que en el plazo de dos días subsane el defecto advertido. En tiempo oportuno se adjuntó el escrito autorizado por el abogado Manuel Zavaleta Pita.
El escrito cuestiona el sentido de la denegatoria, precisando que el defecto de tracto advertido no genera la tacha del título sino solo la observación. En seguida, solicita ante el Tribunal la anotación preventiva del contrato de transferencia, amparándose en el artículo 66 del Reglamento General.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
En la ficha 22995 del Registro de Predios de Trujillo, actual partida 11010619, se encuentra inscrita una acumulación de lotes que conforman un área total de 13,017.75 m2 a favor de Avisupet. Dicha acumulación tuvo como base el lote 8 de la manzana B, calle Los Cocoteros de la Urbanización El Golf de Trujillo.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el Vocal Hugo Echevarría Arellano.
Estando a los argumentos del Registrador y del apelante, corresponde dilucidar en el presente caso lo siguiente:
- Si el defecto advertido por el Registrador respecto de la solicitud de inscripción del título constituye tacha u observación.
- Si concurren los elementos para anotar preventivamente el título.
VI. ANÁLISIS
PRIMERO: Previo al examen del asunto controvertido de la presente resolución es pertinente pronunciarse sobre un tema importante: si la solicitud de anotación preventiva puede hacerse valer directamente ante esta Sala a modo de apelación o necesariamente debe pasar por la evaluación de la primera instancia.
El artículo 65 del Reglamento General establece los supuestos de anotación preventiva de actos y derechos, entre ellos, el inciso c) los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane, y d) los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable.
El artículo 66 del referido Reglamento señala que la anotación preventiva a que se refieren ambos incisos se extiende a solicitud de parte luego de formulada la correspondiente observación y tiene una vigencia de un año, contado a partir de la fecha del asiento de presentación, luego de lo cual caduca. Como puede advertirse, la anotación preventiva tiene como presupuesto que el título haya sido observado por alguna de las causales de los incisos c) y d) del artículo 65 del Reglamento General, y que la variación de la rogatoria de inscripción a anotación preventiva sea formulada ante el Registrador de turno. En el presente caso, sin embargo, la modificación de la rogatoria original no ha sido formulada directamente ante el Registrador sino ante el Tribunal Registral dentro del marco de apelación.
Esta Sala entiende que, a fin de respetar la doble instancia y el procedimiento registral, la solicitud de anotación preventiva de un título por los supuestos en análisis debe formularse ante el Registrador, una vez emitida la observación, para que se pronuncie sobre su procedencia, luego de lo cual recién se podrá apelar ante el Tribunal. Y es que conforme con el artículo 142 del Reglamento General, el recurso de apelación procede de manera general contra las decisiones de los registradores.
No obstante, en el caso de apelación, ocurre que la rogatoria primigenia no fue observada sino tachada por el Registrador Montoya, y el apelante cuestiona el sentido de este pronunciamiento alegando que la falta de inscripción de acto previo no constituye un supuesto de tacha sino de observación; solicitando inmediatamente después la anotación preventiva del título. Siendo ello así, entendemos que en este caso sí corresponde a esta Sala pronunciarse sobre la procedencia de la anotación preventiva una vez dilucidado el sentido subsanable o insubsanable de la rogatoria primigenia, dada la obligación del Tribunal Registral de calificar integralmente el título impugnado, de acuerdo con el artículo 31 del Reglamento General.
Se justifica esta evaluación porque de por medio ya existe un cuestionamiento al sentido de la denegatoria de la solicitud de inscripción primigenia, distinto del caso en que la solicitud de anotación preventiva se hace valer directamente ante el Tribunal como si se tratara de primera instancia. Por otro lado, principios del procedimiento registral, como el de informalismo y celeridad, reconocidos en la Ley del Procedimiento Administrativo General, instan a que el pronunciamiento de segunda instancia se produzca en ese sentido.
SEGUNDO: Ahora corresponde determinar en la presente causa si el sentido de la denegatoria es el correcto. El Registrador Montoya tachó la solicitud primigenia por falta de inscripción del acto previo. En efecto, conforme con la escritura pública otorgada por el juez civil en rebeldía de la asociación vendedora, es objeto de venta el lote 71 de la manzana 4 del terreno acumulado de la calle Los Cocoteros de la Urbanización El Golf. Sin embargo, en la partida registral 11010619 no aparece inscrita ninguna habilitación urbana ni subdivisión del terreno mayor en lotes menores, por lo que se configura un supuesto de falta de inscripción de acto previo. Esta omisión no está contemplada como supuesto de tacha sustantiva por el artículo 42 del Reglamento General.
Si bien en el inciso d) de dicho precepto se considera como motivo de tacha la existencia de obstáculos insalvables que emanen de la partida registral, la falta de inscripción de acto previo (la habilitación urbana o la subdivisión del predio) no constituye un obstáculo insalvable ya que es posible subsanarlo en el momento en que se subdivida el predio. Refuerza este pronunciamiento el segundo párrafo del artículo 40 del Reglamento General del cual claramente se desprende que la falta de inscripción de acto previo es materia de observación pues admite subsanación.
En este orden, la tacha emitida por el Registrador Montoya resulta insubsistente, debiendo revocarse para convertirla en observación.
TERCERO: Habiendo concluido que la denegatoria del título es un supuesto de observación y no de tacha, corresponde dentro del marco de calificación integral del Tribunal Registral determinar si concurren los requisitos para anotarlo preventivamente. Los supuestos de anotación preventiva a los que puede acogerse el interesado son los previstos en el inciso c) y d) del artículo 65 del Reglamento General, esto es, cuando el título no puede inscribirse por no estar inscrito el derecho de donde emane y cuando el título adolece de defecto subsanable. Pasemos enseguida a evaluar si la denegatoria de inscripción se circunscribe en cualquiera de estos casos.
CUARTO: Es indudable que la denegatoria de inscripción del título no se circunscribe al primero de los supuestos, pues este hace referencia a la falta de inscripción del derecho de donde emana, y en el presente caso obra perfectamente inscrito el derecho de la entidad vendedora. En efecto, en la partida 11010619 del Registro de Predios de Trujillo obra inscrito el dominio de la Avisupet sobre el terreno mayor donde se encuentra el lote materia de venta.
El supuesto glosado hace referencia a la falta de tracto sucesivo en la partida registral; es decir, a la inexistencia de una concatenación entre el titular del derecho inscrito con quien resulta disponiendo el derecho en el título. En cambio, en el caso materia de apelación, sí existe la concatenación lógica de titularidades entre quien aparece como propietario del bien en la partida y el vendedor de la escritura pública.
En ambos casos es Avisupet, con lo cual se acredita la inscripción del derecho de quien transfiere.
QUINTO: El segundo supuesto de anotación preventiva se refiere a la imposibilidad de extender la inscripción por defecto subsanable del título. Para determinar si la denegatoria del título apelado cae en este supuesto es necesario referirnos a la forma cómo está concebida la observación en nuestro sistema registral. Conforme con el artículo 40 del Reglamento General, se formula esta denegatoria cuando el título adolece de defecto subsanable o cuando su inscripción no pude realizarse por existir un obstáculo que emana de la partida registral.
La observación por defecto subsanable alude a la existencia de vicios propios del título que impiden su inscripción, independientemente de su confrontación con la partida registral. En este ámbito solo se analiza el título en abstracto, verificando sus aspectos materiales y formales: por lo primero, se evalúa el acto o negocio jurídico; por lo segundo, se califica el instrumento que contiene a dicho acto o negocio; y en ambos casos se hace abstracción de las partidas registrales que resultan directa o indirectamente involucradas con el título.
El segundo supuesto de observación, en cambio, se refiere a la existencia de obstáculos que emanan de la partida registral y se produce como consecuencia de la relación del título con las partidas del registro.
La falta de tracto sucesivo o la falta de inscripción de acto previo son claros ejemplos de obstáculos que emanan de la partida registral y que a la vez impiden la inscripción del título. Se trata de defectos que no involucran la validez formal ni sustantiva del título sino su relación con las partidas registrales.
SEXTO: El segundo caso de anotación preventiva, cuyo análisis quedó pendiente, alude exclusivamente al primero de los supuestos de observación abordados en el considerando anterior; es decir, cuando la inscripción no puede efectuarse porque el título tiene defecto subsanable. Como ya se indicó, este inciso se refiere a defectos de fondo o de forma del título, prescindiendo de su relación con las partidas registrales.
Sin embargo, como ya ha quedado acreditado, la observación del título apelado se refiere a la falta de inscripción de acto previo (no está inscrita la habilitación o la subdivisión del terreno mayor), caso que no involucra la validez del título sino su vinculación con las partidas registrales. En este orden, la solicitud de anotación preventiva formulada por el interesado no cae dentro de ninguno de los supuestos admitidos por el 65 y 66 del Reglamento General, por lo que se debe denegar.
SÉTIMO: Debemos tener en cuenta que las anotaciones preventivas de las que hacen referencia los incisos c) y d) del artículo 65 del Reglamento General deben ser siempre evaluadas como supuestos excepcionales de asientos registrales. Ello se puede advertir no solo de su restricción de aplicación al ámbito del Registro de Predios sino básicamente de considerar que con su extensión se corre el riesgo de congestionar las partidas con información de duración temporal o de brindar publicidad que pueda inducir a error a terceros.
Por las consideraciones precedentes, estando a lo acordado por este Colegiado:
VII. RESOLUCIÓN
PRIMERO: REVOCAR la tacha formulada por el Registrador Daniel Montoya a la solicitud de inscripción del título venido en grado y DISPONER su observación.
SEGUNDO: DECLARAR improcedente la solicitud de anotación preventiva del título por los fundamentos expuestos en la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
SS. HUGO ECHEVARRÍA ARELLANO; WALTER MORGAN PLAZA; ROLANDO ACOSTA SÁNCHEZ
SI FALTA LA INSCRIPCIÓN DE ACTO PREVIO ¿Procede la anotación preventiva?
MARCO NORMATIVO:
• TUO del Reglamento de Registros Públicos. Art. 42, 43 y 65
I. INTRODUCCIÓN.
El Derecho Registral regula junto al asiento de inscripción que en principio publicita actos o derechos perfectos y permanentes, al asiento de anotación preventiva, para supuestos concretos y específicamente determinados por la ley, más simple y de menor solemnidad que el asiento de inscripción, pero no por ello carente de eficacia y técnica propia.
Es conocido que la anotación preventiva constituye una de las instituciones registrales más imprecisas e incoherentes de todas las legisladas en el Derecho Registral, ya que sus orígenes, finalidades y efectos son tan dispares entre las diversas variedades de anotaciones que sus características comunes quedan oscurecidas e impiden todo tratamiento y definición unitaria.
La dificultad de construir un concepto adecuado que englobe a todas las anotaciones preventivas, cuyo objeto, eficacia y finalidad es diferente en cada caso, hace que algunos autores sostengan que para definir rigurosamente esta figura es conveniente buscar su fundamento y su razón de ser.
La anotación preventiva nació en el registro inmobiliario para asegurar las resultas de un proceso judicial, garantizar aquellos derechos reales que por alguna circunstancia legal requieren subsanación y garantizar derechos existentes, pero no definitivos al no haber alcanzado la perfección o ser eventuales o transitorios. La anotación preventiva publica indistintamente derechos reales y personales, así como situaciones jurídicas de mera proyección sobre el bien, el derecho o la persona natural o jurídica inscrita. Un ejemplo de esto último lo encontramos en la anotación de demanda que por su amplitud podría tratarse de una simple situación jurídica que derivará en derechos, facultades o pretensiones que han de hacerse efectivos sobre el bien, el derecho o la persona natural o jurídica inscrita.
Es precisamente una controversia surgida respecto a la anotación preventiva, que el día 11 de junio de 2008, mediante Resolución n° 101-2008-SUNARP/PT, publicada en el Diario oficial El Peruano, se aprobó un nuevo precedente de observancia obligatoria, contenida en la Resolución n° 120-2006-SUNARP-TR-T.
Lo que en buena cuenta se persigue mediante el presente opúsculo, es contrastar las posibilidades que poseen los principales involucrados en el procedimiento registral tanto el registrador público, como el Tribunal Registral para creer que esta controversia puede constituir o no un precedente de observancia obligatoria.
Resulta importante la mirada del registrador público al momento de despegar su función calificadora sobre un título, pues, deberá hacerlo como se lo mandan sus Reglamentos, y dentro de la calificación deberá interpretar las normas vinculadas al título materia de estudio con el objetivo predeterminado que es inscribir ese título, cuidando claro está de no vulnerar normas imperativas o de observancia obligatoria.
II. CONCEPTOS PREVIOS:
A. EL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD REGISTRAL
La publicidad registral es la piedra angular de todo sistema registral, sobre la cual reposan cada uno de los principios registrales. De ahí que no sea solo un principio sino la base o condición de los demás principios registrales, los cuales no podrían existir si no hubiera publicidad registral. Así, por ejemplo, no tendría razón de ser el principio de fe pública registral si no hubiera inscripciones en base a las cuales se podría tomar decisiones. De igual manera, no tendría razón de ser la publicidad registral si no llegara a producir efectos jurídicos, que son justamente los principios registrales de legitimación, fe pública registral y oponibilidad. Es por ello, que se produce una retroalimentación constante entre estos principios registrales, de tal forma que el estudio de uno de ellos siempre está relacionado al estudio de los demás[1].
El Reglamento General de los Registros Públicos, cuyo Texto Único Ordenado ha sido aprobado por RESOLUCIÓN DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS Nº 079-2005-SUNARP/SN de fecha 21 de marzo de 2005, regula el contenido y alcances del principio de publicidad registral en los artículos I y II de su Título Preliminar, en los cuales se distingue la publicidad material de la publicidad formal.
En su artículo I regula la denominada publicidad material, estableciendo que “El registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripción comprende también a las anotaciones preventivas, salvo que este reglamento expresamente las diferencie. El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo”.
En su artículo II, regula la publicidad formal, estableciendo que “El registro es público. La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo registral. El personal responsable del registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los reglamentos del registro”.
La norma contenida en el artículo 2012 del Código Civil contiene una presunción absoluta o jure et de jure, por la cual se reputa que todos los sujetos de derecho tienen conocimiento de las inscripciones registrales, de tal forma que nadie podrá alegar desconocimiento de lo que aparece inscrito en los Registros Públicos. Este conocimiento no es uno efectivo sino uno posible y se fundamenta en la posibilidad que se tiene que conocer el detalle de las inscripciones. Es en este principio en el que se sustentan los principios registrales de legitimación, fe pública registral y oponibilidad, por cuanto lo publicitado no solo se presume conocido sino también cierto, protege al tercero que contrata en base a ello y es oponible erga omnes, es decir, a todo aquello que no esté publicitado en el registro.
Para Álvaro Delgado Scheelje[2], la eficacia material de la publicidad en el sistema registral peruano se concreta en tres principios fundamentales: legitimación, oponibilidad y fe pública registral. El primero, señala, cumple la función de legitimar al titular registral y, por consiguiente, tutela la seguridad estática de los derechos. Los otros dos, protegen a los terceros registrales tutelando, de esta manera, la seguridad dinámica o seguridad de tráfico.
Con el principio de legitimación se encuentra relacionado, por cuanto lo publicitado en las inscripciones goza de una fuerza legitimadora, de tal forma que los terceros pueden tener la certeza que lo publicitado en el Registro corresponde a lo que acontece fuera de él. Esta confianza en lo publicitado por el registro durará en tanto las inscripciones no sean rectificadas o se declare judicialmente su invalidez. Este principio es recogido en el artículo 2013 del Código Civil, el cual establece que “El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez”. También protege este principio en caso de errores registrales en las inscripciones.
Con el principio de fe pública registral guarda relación, por cuanto el tercero tiene que ser diligente y hacer un estudio de las partidas registrales publicitadas y de ello determinar, por ejemplo, quién es el titular del bien que se pretende adquirir, así como advertir de las mismas que no haya causas de nulidad, rescisión o resolución en el derecho del transferente. Como señala Francisco Avendaño, “uno de los principales efectos de la publicidad registral es la protección que se otorga a los que contratan con quien figura con derecho inscrito. Esto es lo que se conoce como la fe pública registral, la cual está consagrada en el artículo 2014 del Código Civil”[3].
También se relaciona con el principio de oponibilidad registral, por cuanto las inscripciones son oponibles erga omnes, de tal forma que un acto o derecho inscrito será oponible a quien tenga un derecho no inscrito, no pudiendo alegar el titular de este último que desconocía la existencia de aquel.
De esta relación con los principios registrales de legitimación, fe pública registral y oponibilidad, se desprende la función de los Registros Públicos consistente en publicitar actos o derechos para dotarles de una seguridad jurídica estática, lo cual implica que el titular del derecho inscrito no podrá ser privado del mismo sin su consentimiento, así como brindar seguridad jurídica dinámica a quienes contratan basándose en la información publicitada, lo cual implica que el adquirente de un derecho inscrito no puede perder su adquisición por causas que no eran publicitadas por el registro. La primera seguridad se refiere a la tutela de los derechos; la segunda, a la seguridad del tráfico[4].
B. EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
El Principio Registral de Tracto Sucesivo se encuentra consagrado en el artículo 2015 del Código Civil de 1984 el cual establece: “Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane”.
También se encuentra consagrado en el artículo VI del Título Preliminar del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos, en los siguientes términos: “Ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario”.
El tracto sucesivo, tiene por finalidad que el registro refleje con la mayor fidelidad posible la realidad jurídica, de tal suerte que quien consienta en la práctica de una inscripción ha de hallarse previamente inscrito como titular del derecho dispuesto.
Por este principio de tracto sucesivo, cada inscripción debe sustentarse en una anterior previamente inscrita, y que le sirva de base suficiente. Como explica ROCA SASTRE en frase realmente afortunada, el adquirente de hoy debe ser necesariamente el transferente de mañana. En este sentido, el tracto se manifiesta como una evidente conexión lógica entre las distintas y sucesivas transmisiones de derechos sobre inmuebles, siendo ello una aplicación concreta -y en el ámbito registral- de aquella regla fundamental por la cual, nadie transmite más derecho del que tiene.
En este sentido, el tracto sucesivo pretende dar mayor confianza a los pronunciamientos del registro, por cuanto la línea o cadena de transmisiones inscritas evoluciona de manera regular y sin vacíos o incoherencias. Si la inscripción ocasiona legitimación del titular, es obvio que sólo ese titular puede disponer del derecho del que goza, según el asiento registral. En este contexto, "el propietario o titular del dominio o derecho real limitado inscrito puede estar seguro de que no será inscrito en los libros del Registro ningún título en que él no figure como disponente o parte perjudicada, pues el registrador lo rechazará por constituir ello un obstáculo proveniente de los libros del registro”.
Por otro lado, la doctrina se muestra conforme en admitir que el principio de tracto sucesivo se concentra en dos aspectos básicos:
a) La identidad que debe existir entre el titular registral y la persona que aparece como transferente en el acto o negocio jurídico que pretende su inscripción. (IDENTIDAD DEL SUJETO).
b) La identidad que debe existir entre el derecho inscrito con relación al derecho transmitido en el acto o negocio jurídico que pretende su inscripción. (IDENTIDAD DEL DERECHO).
El artículo 2015 del C.C. establece expresamente este principio: "Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane". Aquí se nota claramente la necesidad de la previa inscripción del derecho de quien pretende transmitirlo (IDENTIDAD DEL DERECHO).
Por otro lado, como en todos los derechos subjetivos, éstos se atribuyen a un titular determinado, por lo cual la conexión lógica que implica el tracto continuo también abarca necesariamente el aspecto subjetivo (IDENTIDAD DEL SUJETO), aún cuando nuestro artículo 2015º del C.C. no alude expresamente a él. Sin embargo, no es posible sostener una interpretación distinta a la glosada. Piénsese, sino, en el absurdo que significaría comprobar la identidad del derecho, sin hacer lo propio con respecto a la persona que se atribuye dicho derecho.
C. LA CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR: ALCANCES Y LÍMITES
La función registral es netamente administrativa, pues el registrador realiza un examen técnico-formal del título presentado, sujeto a límites estrictos, cuyo objetivo es determinar la legalidad formal de los títulos que pretenden su acceso al registro.
Es un examen técnico por cuanto la evaluación se circunscribe a determinados aspectos del título documental y estrictamente al acto inscribible, de acuerdo con los parámetros del ordenamiento positivo. Realiza una comprobación abstracta de la legalidad del negocio, sin tener en cuenta las particularidades de los contratantes, ni la intención de estos, o el perjuicio concreto que puedan haber sufrido, o las patologías del acto[5].
Realiza un examen formal por cuanto el objeto de evaluación es el título documental y su adecuación con los antecedentes del registro. Se limita a conocer la realidad a través de un acto documentado, y no puede expandirse a otros ámbitos. Por eso, justamente, la función registral no evalúa cuestiones subjetivas, intenciones, voluntades, buena o mala fe, ánimo de fraude, etc. Su objetivo es una verdad meramente formal o documental.
Por ello la función registral es de alcance limitado, ya que no cuenta con los instrumentos técnicos que le permitan expandirse a otros ámbitos distintos al del documento estricto. Sobre el particular téngase en cuenta, además, que el registrador no tiene potestad para evaluar cualquier documento, pues se encuentra reducido al tipo de documento que la ley establece como idóneo para fundar una inscripción, normalmente de carácter público.
La naturaleza limitada de la calificación viene impuesta por tres motivos fundamentales:
a) La función registral actúa sobre la base del documento fehaciente aportado por el usuario, así como por los antecedentes del registro;
b) Debe tenerse en cuenta que el documento público no prueba todos los requisitos de validez del acto, ya que muchos de estos requisitos se presumen sin necesidad de prueba, o se prueban relativamente mediante declaraciones de buena fe, o se prueban por actos formales de un funcionario público[6];
c) El registrador actúa en un procedimiento restringido en donde solo se verifica un documento, que da a lugar a un examen limitado.
En suma, el ámbito de la calificación es necesariamente limitado, por cuanto este es un examen estrictamente técnico-formal respecto del cumplimiento de algunos requisitos impuestos por la ley; principalmente es un juicio negativo (verificación de faltas puntuales que hacen no-inscribible el título), antes que un juicio positivo (sobre la legalidad o validez del título)[7].
D. Ámbito de Calificación Registral de Mandatos Judiciales
La Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de fecha 6 de febrero de 1953 (España), dispone que “los registradores pueden calificar los documentos judiciales dentro de los límites señalados en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario[8], pero no pueden revisar los fundamentos de las resoluciones judiciales ya que ello supondría invadir la esfera privativa de atribuciones de otros funcionarios”.
Sin embargo, ello no quiere decir que la calificación del Registrador no sea íntegra en estos casos; sino que se trata de una perfecta complementariedad que debe existir entre lo que califica el Registrador y lo analizado por el juez al emitir su resolución; claro está, ello bajo la premisa de que el juez conoce los efectos que provocará su mandato a partir de la inscripción, teniendo presente que el artículo 32 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos define los alcances de la calificación registral, y en esa medida, detalla cada uno de los aspectos sobre los cuales debe detenerse el Registrador a efectos de establecer si un título merece el acceso al Registro a los fines publicitarios.
Si bien respecto a la calificación registral, el artículo 2011 del Código sustantivo únicamente se refiere a: a) la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción; b) la capacidad de los otorgantes; y c) la validez del acto –por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos, el Reglamento General en su bienvenida audacia le dice al Registrador que a) debe confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de las partidas registrales vinculadas; b) debe verificar la existencia de obstáculos que emanen de las partidas; c) verificar la validez y naturaleza del acto inscribible y la formalidad del título; d) ver la legalidad del título y que cumple con los requisitos legales; e) verificar la competencia del funcionario que autoriza o autentica; f) la capacidad de los otorgantes; g) la representación invocada; h) efectuar la búsqueda de los datos en los índices y partidas registrales respectivos y; i) rectificar los errores materiales o de concepto según el caso.
Hay que aclarar, sin embargo, que todos los aspectos reseñados en el párrafo anterior agrupados en el Reglamento General, no son sino la compilación de aquellos aspectos calificables que además de encontrarse en el artículo 2011 del Código Civil, se encuentran dispersos en ese mismo cuerpo normativo.
Sin embargo, para el caso que nos ocupa, interesa decir que a propósito de una acción popular fundada que declaró ilegal el artículo 32 que hemos venido comentando, hoy el Reglamento General de los Registros Públicos se limita a señalar que cuando se trate de mandatos judiciales, se calificará conforme al artículo 2011 del Código Civil; en cuyo caso, estando a lo previsto en el segundo párrafo de este artículo, se “excluye” de la calificación de resoluciones judiciales: (i) la verificación de la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción; (ii) la capacidad de los otorgantes; (iii) la validez del acto –por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
La doctrina nacional y comparada tiene bastante claro, más allá de lo hasta aquí dicho, que ciertamente bajo ningún punto de vista resulta calificable el fundamento de una decisión judicial, aun a pesar que esta sea errada o contravenga los principios registrales; así tampoco se califica la congruencia del mandato judicial con lo pedido por el justiciable; es decir que, una sentencia ultrapetita, infrapetita o extrapetita jamás serán materia de observación por dicha razón.
Queda entonces por dejar sentado qué aspectos sí son calificables por el Registrador, los que raudamente se detallan:
a) La competencia del juez: efectivamente, la ley orgánica del Poder Judicial alude a la autoridad judicial competente, cuyos mandatos no pueden enervarse; ergo, la resolución emitida por un juez incompetente será materia de tacha; imagínese el ejemplo grosero en que un juez penal declara la invalidez de un matrimonio, donde una de las partes cometió delito. Claro está, por otro lado, que el Registrador solo calificará la competencia del juez cuando de los partes judiciales pueda apreciarla (competencia por materia y por territorio);
b) Las formalidades generales del mandato judicial: en este caso, son las propias normas que informan los actos procesales del juzgador, los que dan cuenta de las características que ostentan los partes judiciales; en primer término, un parte judicial se compone del oficio del juez –el que contiene la rogatoria del título– y de las copias certificadas de los actuados correspondientes; a su turno, el Código Procesal Civil se encarga de establecer las formalidades que al interior del proceso debe observar la documentación que conforma el expediente, lo cual quedará retratado en las copias correspondientes;
c) Las formalidades del mandato judicial derivadas de la técnica registral: en este particular se trata de información que debe constar en los partes judiciales, en razón a los requisitos previstos en los reglamentos de inscripciones de los diversos registros; así por ejemplo, el hecho de que una resolución judicial en la que se adjudica un predio no consigna el nombre completo de los cónyuges, en cuyo caso, en virtud de lo prescrito por el artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, deberá observarse;
d) La firmeza del mandato: teniendo en cuenta que se trata de actos y/o derechos con visos de permanencia en el tiempo, necesariamente se deben incorporar resoluciones inamovibles. Caso distinto es, obviamente, cuando se trata de resoluciones que contienen medidas cautelares, o anotaciones preventivas en general.
E. SOBRE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA.
El artículo 64 del Reglamento General de los Registros Públicos define a las anotaciones preventivas señalando que son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito. Esta reserva o advertencia es relevante por los efectos retroprioritarios de la anotación preventiva. El artículo 68 del reglamento establece que inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la anotación preventiva, surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de la anotación, salvo disposición distinta.
La definición reglamentaria señala las características básicas de las anotaciones preventivas, pero no por ello son las únicas, las características adicionales están señaladas en la regulación normativa propia de cada una de ellas.
Las anotaciones preventivas actualmente siguen causado problemas en su interpretación, como lo veremos más adelante, precisamente porque se pretende darles el mismo tratamiento a todos los tipos de anotaciones preventivas y considerarlas como asientos de inscripción.
El Código Civil únicamente establece cuáles son los actos y contratos susceptibles de inscripción en su artículo 2019, dejando al reglamento los casos en que los actos o contratos a que se refiere este artículo son materia de anotación preventiva. Las anotaciones preventivas responden a un criterio de númerus clausus establecido en el Reglamento General de los Registros Públicos.
El Reglamento General de los Registros Públicos, cuyo Texto Único ha sido aprobado mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 079-2005-SUNARP/SN luego de definir a las anotaciones preventivas como asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito, establece los supuestos de anotación preventiva en el artículo 65, estos son:
a. Las demandas y demás medidas cautelares.
b. Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva.
c. Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane.
d. Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable.
e. Los títulos que, en cualquier otro caso, deben anotarse conforme a disposiciones especiales.
La temporalidad de estos asientos radica en que su vigencia está sujeta a un plazo otorgado a su titular a fin de que pueda cumplir con los requisitos necesarios para convertirlas en un asiento definitivo (cuyos efectos se retrotraerán a la fecha de la presentación de la anotación). La extensión de las anotaciones preventivas en la partida registral, no pone fin al procedimiento registral, constituyendo simplemente un medio para la inscripción.
En consecuencia, su importancia reside en asegurar una situación jurídica que no se puede inscribir de manera inmediata, asegurando o garantizando una titularidad o posición registral a futuro. De esta manera se evita que aquella se torne ineficaz ante los efectos que la publicidad registral pueda operar en beneficio de un tercero.
En ese sentido se ha expresado que la finalidad de la anotación preventiva es la de garantizar derechos reales ya existentes, pero que no pueden ser inscritos; asegurar la ejecución de un fallo judicial o el puesto registral de títulos que por adolecer de un defecto susceptible de ser corregido no puede, de momento, ser objeto de inscripción definitiva.[9]
Ahora bien, las normas que regulan los procedimientos no contenciosos con implicancias registrales como la sucesión intestada, prescripción adquisitiva de dominio, exigen como parte del procedimiento la anotación preventiva de la solicitud, la cual tiene como finalidad hacer oponible la declaración definitiva, evitando que los terceros puedan ampararse en la fe pública registral. En ese sentido, si el solicitante no cumple con anotar la solicitud no contenciosa en el registro respectivo asumirá los costos de que la declaración definitiva no pueda ser oponible a los terceros que contrataron en mérito a la publicidad registral. Por lo tanto, consideramos correcto concluir que la anotación preventiva de la solicitud de inicio de proceso no contencioso no constituye acto previo para la inscripción de la declaración definitiva.
III. DESARROLLO
A. HECHOS.
1. El Cuarto Juzgado Especializado en lo Civil de Trujillo, otorgó en rebeldía de la vendedora una escritura pública, la misma protocolizada ante el notario de Trujillo, Marco Corcuera García, el 26.05.2006 y luego presentada ante el Registro Público.
2. Dicho título fue tachado por el Registrador Público, siendo los motivos de la denegatoria los que se exponen a continuación:
a) Se solicita la inscripción de la transferencia por compraventa de un terreno con un área de 123.75 m2 de propiedad de la vendedora; sin embargo, en la partida se aprecia que el inmueble sin edificación tiene un área de 13,017.75 m2.
b) Para cumplir con el tracto sucesivo se deberá inscribir el acto previo de la subdivisión, mediante Resolución Municipal y cumpliendo además requisitos con los establecidos por el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Se procede a la tacha sustantiva del título.
c) La pre-declaratoria de fábrica y pre-independización estuvieron vigentes hasta el año 2002, encontrándose caducas.
d) Debe acreditar el pago del impuesto predial y del impuesto de alcabala referido al inmueble, en el ejercicio fiscal en que se efectuó el acto que se pretende inscribir o formalizar.
3. El solicitante apeló precisando que el defecto de tracto advertido no genera la tacha del título sino solo la observación, solicitando ante el Tribunal la anotación preventiva del contrato de transferencia, amparándose en el artículo 66 del Reglamento General.
B. ANÁLISIS.
1. Sobre la calificación efectuada por el Registrador: Tacha u Observación.
En este caso, una escritura pública otorgada por el juez civil en rebeldía de la asociación vendedora, es objeto de calificación por parte del registrador, en ejercicio de las facultades conferidas mediante el artículo 2011[10] del Código Civil al calificar la legalidad de los títulos, verifica la partida registral donde se va a inscribir dicho negocio jurídico y constata que no existe inscrita ninguna habilitación urbana ni subdivisión del terreno mayor en lotes menores, por lo que, emite una calificación denegatoria del título, tachándolo por cuanto existe un supuesto de falta de inscripción de acto previo. Sin embargo dicho argumento está lejos de la verdad por cuanto ello corresponde a un supuesto de tacha sustantiva previsto por el artículo 42[11] del Reglamento General. Veamos porqué.
Cuando se tacha un título, la inscripción solicitada no puede realizarse por cuanto dicha calificación constituye un rechazo definitivo, muy a pesar que los defectos iniciales puedan ser subsanados posteriormente, necesariamente requerirá la presentación de un nuevo título. La tacha tiene una notable diferencia frente a la observación, por cuanto no permite mantener la prioridad del asiento de presentación.
Veamos si lo argumentado por el Registrador (falta de inscripción de acto previo), teniendo en cuenta que la tacha considera los siguientes supuestos:
a) Si el título adoleciera de defecto insubsanable que afecta validez del contenido del título, se convierte en nulo. Al respecto, habiéndose otorgado la escritura pública en rebeldía de la vendedora en un proceso judicial, con todas las garantías de un debido proceso mediante una sentencia con calidad de de cosa juzgada, pues el título no adolece de nulidad (salvo que el juez no tuviera competencia, o no hubiera sido protocolizado por un Notario Público, etc.). El título nulo, no es susceptible de convalidación, ratificación ni confirmación, por lo tanto, no se puede inscribir.
b) Si el título no contiene acto inscribible. El registrador al momento de proceder a calificar debe evaluar la naturaleza inscribible del acto que se quiere inscribir. En ese sentido el mandato expedido por el juzgado otorgante respecto a la inscripción de una escritura pública de compraventa otorgada en rebeldía de la vendedora, de acuerdo a su naturaleza debía ser inscrito ante el Registro Propiedad Inmueble.
c) Si la oficina registral donde fue presentado el título no era competente, generándose como consecuencia un asiento ineficaz al haberse dispuesto un trámite erróneo.
d) Cuando existan obstáculos insalvables que emanan de la partida registral. Ej.: cierre de la partida registral por duplicidad de inscripciones, reconstrucción de la partida registral, etc.
e) El acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presentación respectivo. Cuando se pretende inscribir un acto o derecho, verificado el Registro se constata que no existe el acto o derecho causal que da motivo a ello.
f) Se produzca el supuesto de falsedad documentaria a que se refiere el artículo 36[12]. Este supuesto se refiere a la falsedad del título.
Por otro lado, La observación, regulada en el artículo 40[13] del Reglamento General, constituye un tipo de calificación registral, lo cual no implica un rechazo definitivo del título presentado, sino contiene intrínsecamente una condición suspensiva: subsanas e inscribo. Es decir, cuando se observa un título, la inscripción solicitada no puede realizarse porque existen impedimentos que deben ser subsanados que pueden prevenir del propio título o del Registro. Así tenemos:
a) Cuando adolece de defectos subsanables. Se refiere a la existencia de una irregularidad o carencia en el título presentado, de algún requisito legal exigido para su inscripción; siendo este defecto subsanable posteriormente a corto plazo, otorgándole el registro un beneficio respecto a la prioridad del asiento de presentación realizado, sin necesidad de una nueva presentación de la titulación complementaria. Estamos frente a una falta subsanable que no afecta la validez del título A modo de ejemplo son defectos subsanables la omisión de un requisito formal previo, la falta de documentos complementarios y la falta de claridad en los títulos, etc.
b) Cuando no pueda inscribirse por obstáculos que emanan de la partida registral. Esta otra causal esta referida a una circunstancia temporal proveniente del Registro que impide la inscripción del título a pesar que este no tiene problema alguno.
Por lo tanto, en base a lo anteriormente expuesto, podemos afirmar que el Registrador se equivocó completamente al denegar la inscripción del título en el registro respectivo, alegando una causal de tacha sustantiva, cuando lo correcto era declarar que el título era pasible de observación por “falta de inscripción de acto previo”, circunstancia que fue advertida y corregida por el Tribunal Registral actuando como segunda instancia. En ese sentido es importante tener en cuenta que el Reglamento define adecuadamente la existencia del término de “defecto insubsanable”. En consecuencia, la falta de inscripción de acto previo (la habilitación urbana o la subdivisión del predio) no constituye un obstáculo insalvable que pueda ser materia de tacha, ya que puede ser subsanada en algún momento cuando ocurra la subdivisión el predio.
En ese sentido a modo de reflexión, si bien es cierto, los procesos de otorgamiento de escritura pública tienen por finalidad la formalización de un negocio jurídico, porque así lo determina la ley o porque así lo han acordado las partes, siendo que cuando se trata de compraventa, el adquiriente podrá compeler a su vendedor a otorgarla de acuerdo a lo dispuesto por los artículos 1412 y 1549 del Código Civil, por cuanto nuestro sistema de transferencia de propiedad se rige por la consensualidad, también lo es, que surgen una serie de problemas cuando estos quieren acceder por medio de la inscripción a los beneficios que otorga el Registro, respecto a la oponibilidad y publicidad.
El caso normalmente debió haber acontecido así: de una persona compra un lote de terreno a una asociación (esto sucede mayormente cuando se trata de una inmobiliaria, urbanizadora o como quiera que se llame la persona jurídica) con la idea de realizar el sueño de la casa propia, celebran el contrato de compraventa, por alguna razón la vendedora no le extiende la escritura pública, y el pobre comprador debe recurrir al congestionado y atiborrado de expedientes, Poder Judicial, para que el juez le extienda la escritura pública, ocurre ello al cabo de 8 meses, otorgándole en rebeldía de la vendedora. Sin embargo ocurre un pequeño problema cuando ésta persona pretende inscribir su derecho de propiedad ante el Registro Público: el Registrador observa el título presentado, debido a ese pequeño lote de terreno compró se encuentra dentro de uno mayor, por lo tanto, no se puede determinar exactamente en que parte de dicha área total se encuentra su pedazo de terreno adquirido, por cuanto no se encuentra lotizado no hay habilitación urbana, deviniendo el título presentado en ineficaz por el momento, no encontrándose afectado de nulidad. Afirmo ello, debido a que el comprador no puede proteger su adquisición con los beneficios que otorga el registro, sin que previamente se realice un “acto previo”. En conclusión la falta de inscripción del acto previo, no origina la tacha del título sino su observación.
2. Sobre el criterio desarrollado por el Tribunal Registral: La Anotación Preventiva.
Para empezar el análisis de este punto debemos tener lo expuesto precedentemente, sobre la absurda tacha realizada por el Registrador, que fue revocada por el Tribunal Registral, tenemos lo siguiente: un primer acto: el registrador tacha no observa; y un segundo acto: el solicitante apela solicitando la revocación de la tacha, ya que corresponde su observación, solicitando al mismo tiempo la anotación preventiva de su título. En ese sentido, la controversia surge en el pedido, de anotar preventivamente el título mediante la apelación interpuesta.
Así tenemos, que el Tribunal Registral, en base al reglamento vigente es perfectamente competente para efectuar una calificación integral del título, siendo completamente válido que se pronuncie sobre la anotación preventiva.[14]
Los supuestos para proceder a la anotación preventiva del título están contenidos en el artículo 65 y son los siguientes:
a) Las demandas y demás medidas cautelares;
b) Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva;
c) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane;
d) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable;
e) Los títulos que, en cualquier otro caso, deben anotarse conforme a disposiciones especiales.
En ese sentido al Tribunal Registral solo consideró como materia de análisis los literales c) y d).
Respecto al supuesto “falta de inscripción del derecho donde emana” contenido en el literal d), el Tribunal correctamente determina que como existe el derecho inscrito del transferente, no existe falta de tracto sucesivo en la partida registral; es decir, la realidad extraregistral respecto al derecho de quien transfirió mediante el negocio jurídico de compraventa coincide con la realidad registral: el transferente vendedor es el propietario del bien inmueble y titular registral y el adquirente comprador es el nuevo propietario de facto que no puede convertirse en el nuevo titular registral en mérito de “la falta de inscripción del acto previo”.
Por otro lado, respecto al segundo supuesto, al revocarse la decisión inicial del registrador (observación y no tacha), el pedido de anotación preventiva, era a todas luces improcedente, (otra decisión correcta del Tribunal Registrales) debido a que la causal “falta de inscripción de acto previo” (que está supeditada a la inscripción de la habilitación urbana o la subdivisión del terreno mayor), no está referida a la validez del título presentado sino a su vinculación con las partidas registrales donde se encuentra inscrito el derecho el transferente del inmueble, consecuentemente, no se encuentra contenida en ninguno de los supuestos admitidos por el 65 y 66[15] del Reglamento General para su admisión.
IV. CONCLUSIONES
1. La falta de inscripción de acto previo no constituye un supuesto de tacha sino de observación de un título, pues no afecta al tracto sucesivo, ya que la realidad extraregistral debe ser igual a la realidad registral.
2. La anotación preventiva tiene por finalidad asegurar una situación jurídica de un derecho o negocio jurídico que no se puede inscribir de manera inmediata, asegurando o garantizando de esta manera una titularidad o posición registral a futuro
3. La anotación preventiva otorga el beneficio de la publicidad y oponibilidad a respecto a derecho del solicitante frente a terceros.
V. BIBLIOGRAFÍA
1. ALIAGA HUARIPATA, Luis Alberto , “La publicidad registral y sus alcances ¿hasta dónde se extiende la publicidad regulada en el art. 2012 del Código Civil?”, publicado en Diálogo con la Jurisprudencia, año 7, número 36, setiembre 2001.
2. DELGADO SHEELJE, Alvaro La Publicidad Jurídica Registral en el Perú: Eficacia Material y Principios Registrales”. En Folio Real, Año I, Abril 2000.
3. AVENDAÑO ARANA, Francisco. “La protección de la fe pública registral en materia hipotecaria”. En: Cuadernos Jurisprudenciales, año 3, número 30, diciembre 2003.
4. DIEZ-PICASSO, Luis. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial, vol III, cuarta edición, editorial Civitas, Madrid, 1995.
5. PAU PEDRÓN, Antonio. “La convergencia de los sistemas registrales en Europa”, Madrid, 2004.
6. PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario, ob. cit., Tomo II.
7. CORNEJO, Américo Atilio, “Derecho Registral”, Editorial Astrea. Buenos Aires 1994.
8. MANZANO SOLANO, Antonio. Citado por Gonzáles Loli, Jorge Luis. En “Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos”. Gaceta Jurídica. S.A. Lima, 2002.
[1] ALIAGA HUARIPATA, Luis Alberto , “La publicidad registral y sus alcances ¿hasta dónde se extiende la publicidad regulada en el art. 2012 del Código Civil?”, publicado en Diálogo con la Jurisprudencia, año 7, número 36, setiembre 2001.
[2] “La Publicidad Jurídica Registral en el Perú: Eficacia Material y Principios Registrales”. En Folio Real, Año I, Abril 2000, p. 24.
[3] AVENDAÑO ARANA, Francisco. “La protección de la fe pública registral en materia hipotecaria”. En: Cuadernos Jurisprudenciales, año 3, número 30, diciembre 2003, p. 3
[4] DIEZ-PICASSO, Luis. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial, vol III, cuarta edición, editorial Civitas, Madrid, 1995, p. 287
[5] PAU PEDRÓN, Antonio. La convergencia de los sistemas registrales en Europa, Madrid, 2004, pp. 61-63
[6] PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario, ob. cit., Tomo II, p. 468.
[7] CORNEJO, Américo Atilio, “Derecho Registral”, editorial Astrea. Buenos Aires 1994, pág. 202-203
[8] En el Perú nos encontraríamos frente al artículo 2011 del Código Civil.
[9] MANZANO SOLANO, Antonio. Citado por Gonzales Loli, Jorge Luis. En “Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos”. Gaceta Jurídica. S.A. Lima, 2002. Pág. 330.
[10] Artículo 2011.- Principio de Rogación
Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
"Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro."
[11] Artículo 42.- Tacha sustantiva
El Registrador tachará el título presentado cuando:
a) Adolece de defecto insubsanable que afecta la validez del contenido del título;
b) Contenga acto no inscribible;
c) Se haya generado el asiento de presentación en el Diario de una Oficina Registral distinta a la competente;
d) Existan obstáculos insalvables que emanen de la partida registral;
e) El acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presentación respectivo. No constituye causal de tacha sustantiva la falta de preexistencia del instrumento que da mérito a la inscripción donde dicho acto o derecho consta, así como tampoco la aclaración o modificación del acto o derecho inscribible que se efectúe con posterioridad al asiento de presentación con el objeto de subsanar una observación;
f) Se produzca el supuesto de falsedad documentaria a que se refiere el artículo 36.
En estos casos no procede la anotación preventiva a que se refieren los literales c) y d) del artículo 65.
[12] Artículo 36.- Tacha por falsedad documentaria
Cuando en el procedimiento de calificación el Registrador o el Tribunal Registral advierta la falsedad del documento en cuyo mérito se solicita la inscripción, previamente a los trámites que acrediten indubitablemente tal circunstancia, procederá a tacharlo o disponer su tacha según el caso, derivando copia del documento o documentos al archivo del Registro. Asimismo, informará a la autoridad administrativa superior, acompañando el documento original a fin de que se adopten las acciones legales pertinentes
[13] Artículo 40.- Observación del título
Si el título presentado adoleciera de defecto subsanable o su inscripción no pudiera realizarse por existir un obstáculo que emane de la partida registral, el Registrador formulará la observación respectiva indicando, simultáneamente, bajo responsabilidad, el monto del mayor derecho por concepto de inscripción de los actos materia de rogatoria, salvo que éste no pueda determinarse por deficiencia del título.
Si el obstáculo consiste en la falta de inscripción de acto previo, la subsanación se efectuará ampliando la rogatoria del título presentado a fin de adjuntar los documentos que contienen el acto previo. Cuando exista título incompatible presentado antes de la ampliación de la rogatoria, la ampliación sólo procederá si el instrumento inscribible que contiene el acto previo ha sido otorgado con anterioridad a la rogatoria inicial. Si no existiese título incompatible antes de la ampliación de la rogatoria, ésta procederá aún cuando el instrumento que da mérito a la inscripción no preexista a la fecha de la rogatoria inicial.
[14] Artículo 31.- Definición
La calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados al registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción. Está a cargo del Registrador y Tribunal Registral, en primera y en segunda instancia respectivamente, quienes actúan de manera independiente, personal e indelegable, en los términos y con los límites establecidos en este Reglamento y en las demás normas registrales.
En el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las inscripciones de los títulos ingresados al registro.
[15] Artículo 66.- Procedencia y plazo de la anotación preventiva
La anotación preventiva a que se refieren los literales c) y d) del artículo 65 procede únicamente en el Registro de Propiedad Inmueble y respecto de los actos señalados en los numerales 1 al 6 del artículo 2019 del Código Civil. Dicha anotación se extiende a solicitud de parte luego de formulada la correspondiente observación y tiene una vigencia de un año, contado a partir de la fecha del asiento de presentación. Vencido dicho plazo caduca de pleno derecho. En estos supuestos, al extender la anotación preventiva, el Registrador deberá consignar expresa y claramente dicho carácter, el defecto que motiva su extensión, el plazo de caducidad, la indicación de que vencido el mismo la anotación no surtirá ningún efecto y cualquier otra precisión que impida que los terceros sean inducidos a error.
En el supuesto del literal c) del artículo 65, la anotación preventiva sólo procede cuando se haya acreditado el derecho no inscrito del otorgante a la fecha del asiento de presentación, mediante el respectivo contrato con firmas legalizadas notarialmente. En defecto de éste, se podrá presentar copia legalizada notarialmente del respectivo contrato o la declaración jurada del solicitante, en el sentido que el otorgante del acto adquirió su derecho del titular registral. En estos casos, el Registrador notificará al titular registral que se ha practicado la anotación preventiva. En cualquier momento durante la vigencia de la anotación preventiva, el titular registral podrá solicitar su cancelación, debiendo contener su solicitud la declaración jurada con firmas legalizadas notarialmente en el sentido que él no realizó transferencia alguna a favor del otorgante del acto o derecho anotado. Por el sólo mérito de esta solicitud, el Registrador procederá a cancelar la anotación preventiva, aún cuando no hubiera transcurrido el plazo de un (01) año a que se refiere el artículo anterior.
No procede la anotación preventiva sustentada en otra anotación preventiva de la misma naturaleza. Tampoco procede la anotación preventiva a que se refiere este artículo, en los supuestos de tacha sustantiva señalados en el artículo 42, ni cuando el instrumento que da mérito a la inscripción no preexiste a la fecha del asiento de presentación del título.
(Res. Nº 101-2008-Sunarp/PT - El Peruano, 11 de junio de 2008)
SI FALTA LA INSCRIPCIÓN DEL ACTO PREVIO ¿Procede la anotación preventiva?
No procede la anotación preventiva en los supuestos de falta de inscripción de acto previo.
Resolución Nº 120-2006-SUNARP-TR-T
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
TRIBUNAL REGISTRAL
Trujillo, dos de agosto de dos mil seis.
APELANTE :Jorge Luis Cortegana Rucoba
TÍTULO :23691-2006
INGRESO :105-2006
PROCEDENCIA : Zona Registral Nº I - Sede Trujillo
REGISTRO : Predios
ACTO :Inscripción de compraventa
SUMILLA :Supuesto de observación de un título
Supuesto de anotación preventiva de un título
La anotación preventiva cuando la inscripción no pueda efectuarse porque el título adolece de defecto subsanable se refiere a aquellos vicios de fondo o de forma que afectan a aquel, independientemente de su vinculación con las partidas registrales. En este orden, la observación por falta de inscripción de acto previo no puede dar lugar a la anotación preventiva del título.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Don Jorge Luis Cortegana Rucoba solicitó la inscripción del contrato de compraventa del lote de terreno 71 de la manzana 4 de la quinta Asociación de Vivienda de Supervisores de Petroperú, ubicada en la calle Los Cocoteros Nº 560-580, antes manzana B lote 8, de la urbanización El Golf de Trujillo. Para el efecto presentó el parte notarial de escritura pública otorgada por el Cuarto Juzgado Especializado en lo Civil de Trujillo, en rebeldía de la vendedora, Asociación de Vivienda de Supervisores de Petroperú– Trujillo (Avisupet), protocolizada ante el notario de Trujillo, Marco Corcuera García, el 26.05.2006.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El título fue tachado por el Registrador Público de la Oficina Registral de Trujillo, Daniel Fernando Montoya López. Los motivos de la denegatoria se exponen a continuación:
“Se tacha el presente título por cuanto:
1. Por cuanto se solicita la inscripción de la transferencia por compraventa del lote de terreno 71 de la manzana 04 con un área de 123.75 m2 de propiedad de la Asociación de Vivienda de Supervisores de Petroperú, el mismo que se encuentra inscrito en la ficha 22995, que continúa en la partida registral Nº 11010619 del Registro de Predios; sin embargo, revisada la mencionada partida se aprecia que el inmueble sin edificación inscrito tiene un área de 13,017.75 m2.
Por lo que a efectos de cumplir con el tracto sucesivo se deberá inscribir el acto previo de la subdivisión, mediante Resolución Municipal y demás requisitos establecidos para el efecto contenidos en el art. 57 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. En ese sentido se procede a la tacha sustantiva del presente título, de conformidad con el art. 42 del TUO del RGRP, al no adecuarse el título presentado a los antecedentes registrales.
Se deja constancia además que sobre el mencionado predio existe inscrita una predeclaratoria de fábrica y preindependización, las cuales estuvieron vigentes hasta el año 2002, por lo que a la fecha se encuentran caducas, de conformidad con el art. 99 del Reglamento de la Ley 27157, y el artículo 83 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
2. Sin perjuicio del pronunciamiento de tacha referido en el ítem anterior, según el artículo 7 del TUO del D.L. 776, aprobado mediante D.S. 156-2004-EF, para inscribir toda transferencia de propiedad se debe acreditar el pago del impuesto predial y del impuesto de alcabala referido al inmueble de que se trate, en el ejercicio fiscal en que se efectuó el acto que se pretende inscribir o formalizar.
Fundamento Legal: art. 43 del TUO del RGRP, art. 83 del RIRP.”
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El presentante interpuso apelación; no obstante, el escrito impugnatorio no aparecía autorizado por letrado colegiado, en contravención con el inciso e) del artículo 145 del Reglamento General de los Registros Públicos. Al advertir esta omisión, la Sala cursó el Proveído Nº 05-2006-SUNARP-TR-T al apelante a fin de que en el plazo de dos días subsane el defecto advertido. En tiempo oportuno se adjuntó el escrito autorizado por el abogado Manuel Zavaleta Pita.
El escrito cuestiona el sentido de la denegatoria, precisando que el defecto de tracto advertido no genera la tacha del título sino solo la observación. En seguida, solicita ante el Tribunal la anotación preventiva del contrato de transferencia, amparándose en el artículo 66 del Reglamento General.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
En la ficha 22995 del Registro de Predios de Trujillo, actual partida 11010619, se encuentra inscrita una acumulación de lotes que conforman un área total de 13,017.75 m2 a favor de Avisupet. Dicha acumulación tuvo como base el lote 8 de la manzana B, calle Los Cocoteros de la Urbanización El Golf de Trujillo.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el Vocal Hugo Echevarría Arellano.
Estando a los argumentos del Registrador y del apelante, corresponde dilucidar en el presente caso lo siguiente:
- Si el defecto advertido por el Registrador respecto de la solicitud de inscripción del título constituye tacha u observación.
- Si concurren los elementos para anotar preventivamente el título.
VI. ANÁLISIS
PRIMERO: Previo al examen del asunto controvertido de la presente resolución es pertinente pronunciarse sobre un tema importante: si la solicitud de anotación preventiva puede hacerse valer directamente ante esta Sala a modo de apelación o necesariamente debe pasar por la evaluación de la primera instancia.
El artículo 65 del Reglamento General establece los supuestos de anotación preventiva de actos y derechos, entre ellos, el inciso c) los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane, y d) los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable.
El artículo 66 del referido Reglamento señala que la anotación preventiva a que se refieren ambos incisos se extiende a solicitud de parte luego de formulada la correspondiente observación y tiene una vigencia de un año, contado a partir de la fecha del asiento de presentación, luego de lo cual caduca. Como puede advertirse, la anotación preventiva tiene como presupuesto que el título haya sido observado por alguna de las causales de los incisos c) y d) del artículo 65 del Reglamento General, y que la variación de la rogatoria de inscripción a anotación preventiva sea formulada ante el Registrador de turno. En el presente caso, sin embargo, la modificación de la rogatoria original no ha sido formulada directamente ante el Registrador sino ante el Tribunal Registral dentro del marco de apelación.
Esta Sala entiende que, a fin de respetar la doble instancia y el procedimiento registral, la solicitud de anotación preventiva de un título por los supuestos en análisis debe formularse ante el Registrador, una vez emitida la observación, para que se pronuncie sobre su procedencia, luego de lo cual recién se podrá apelar ante el Tribunal. Y es que conforme con el artículo 142 del Reglamento General, el recurso de apelación procede de manera general contra las decisiones de los registradores.
No obstante, en el caso de apelación, ocurre que la rogatoria primigenia no fue observada sino tachada por el Registrador Montoya, y el apelante cuestiona el sentido de este pronunciamiento alegando que la falta de inscripción de acto previo no constituye un supuesto de tacha sino de observación; solicitando inmediatamente después la anotación preventiva del título. Siendo ello así, entendemos que en este caso sí corresponde a esta Sala pronunciarse sobre la procedencia de la anotación preventiva una vez dilucidado el sentido subsanable o insubsanable de la rogatoria primigenia, dada la obligación del Tribunal Registral de calificar integralmente el título impugnado, de acuerdo con el artículo 31 del Reglamento General.
Se justifica esta evaluación porque de por medio ya existe un cuestionamiento al sentido de la denegatoria de la solicitud de inscripción primigenia, distinto del caso en que la solicitud de anotación preventiva se hace valer directamente ante el Tribunal como si se tratara de primera instancia. Por otro lado, principios del procedimiento registral, como el de informalismo y celeridad, reconocidos en la Ley del Procedimiento Administrativo General, instan a que el pronunciamiento de segunda instancia se produzca en ese sentido.
SEGUNDO: Ahora corresponde determinar en la presente causa si el sentido de la denegatoria es el correcto. El Registrador Montoya tachó la solicitud primigenia por falta de inscripción del acto previo. En efecto, conforme con la escritura pública otorgada por el juez civil en rebeldía de la asociación vendedora, es objeto de venta el lote 71 de la manzana 4 del terreno acumulado de la calle Los Cocoteros de la Urbanización El Golf. Sin embargo, en la partida registral 11010619 no aparece inscrita ninguna habilitación urbana ni subdivisión del terreno mayor en lotes menores, por lo que se configura un supuesto de falta de inscripción de acto previo. Esta omisión no está contemplada como supuesto de tacha sustantiva por el artículo 42 del Reglamento General.
Si bien en el inciso d) de dicho precepto se considera como motivo de tacha la existencia de obstáculos insalvables que emanen de la partida registral, la falta de inscripción de acto previo (la habilitación urbana o la subdivisión del predio) no constituye un obstáculo insalvable ya que es posible subsanarlo en el momento en que se subdivida el predio. Refuerza este pronunciamiento el segundo párrafo del artículo 40 del Reglamento General del cual claramente se desprende que la falta de inscripción de acto previo es materia de observación pues admite subsanación.
En este orden, la tacha emitida por el Registrador Montoya resulta insubsistente, debiendo revocarse para convertirla en observación.
TERCERO: Habiendo concluido que la denegatoria del título es un supuesto de observación y no de tacha, corresponde dentro del marco de calificación integral del Tribunal Registral determinar si concurren los requisitos para anotarlo preventivamente. Los supuestos de anotación preventiva a los que puede acogerse el interesado son los previstos en el inciso c) y d) del artículo 65 del Reglamento General, esto es, cuando el título no puede inscribirse por no estar inscrito el derecho de donde emane y cuando el título adolece de defecto subsanable. Pasemos enseguida a evaluar si la denegatoria de inscripción se circunscribe en cualquiera de estos casos.
CUARTO: Es indudable que la denegatoria de inscripción del título no se circunscribe al primero de los supuestos, pues este hace referencia a la falta de inscripción del derecho de donde emana, y en el presente caso obra perfectamente inscrito el derecho de la entidad vendedora. En efecto, en la partida 11010619 del Registro de Predios de Trujillo obra inscrito el dominio de la Avisupet sobre el terreno mayor donde se encuentra el lote materia de venta.
El supuesto glosado hace referencia a la falta de tracto sucesivo en la partida registral; es decir, a la inexistencia de una concatenación entre el titular del derecho inscrito con quien resulta disponiendo el derecho en el título. En cambio, en el caso materia de apelación, sí existe la concatenación lógica de titularidades entre quien aparece como propietario del bien en la partida y el vendedor de la escritura pública.
En ambos casos es Avisupet, con lo cual se acredita la inscripción del derecho de quien transfiere.
QUINTO: El segundo supuesto de anotación preventiva se refiere a la imposibilidad de extender la inscripción por defecto subsanable del título. Para determinar si la denegatoria del título apelado cae en este supuesto es necesario referirnos a la forma cómo está concebida la observación en nuestro sistema registral. Conforme con el artículo 40 del Reglamento General, se formula esta denegatoria cuando el título adolece de defecto subsanable o cuando su inscripción no pude realizarse por existir un obstáculo que emana de la partida registral.
La observación por defecto subsanable alude a la existencia de vicios propios del título que impiden su inscripción, independientemente de su confrontación con la partida registral. En este ámbito solo se analiza el título en abstracto, verificando sus aspectos materiales y formales: por lo primero, se evalúa el acto o negocio jurídico; por lo segundo, se califica el instrumento que contiene a dicho acto o negocio; y en ambos casos se hace abstracción de las partidas registrales que resultan directa o indirectamente involucradas con el título.
El segundo supuesto de observación, en cambio, se refiere a la existencia de obstáculos que emanan de la partida registral y se produce como consecuencia de la relación del título con las partidas del registro.
La falta de tracto sucesivo o la falta de inscripción de acto previo son claros ejemplos de obstáculos que emanan de la partida registral y que a la vez impiden la inscripción del título. Se trata de defectos que no involucran la validez formal ni sustantiva del título sino su relación con las partidas registrales.
SEXTO: El segundo caso de anotación preventiva, cuyo análisis quedó pendiente, alude exclusivamente al primero de los supuestos de observación abordados en el considerando anterior; es decir, cuando la inscripción no puede efectuarse porque el título tiene defecto subsanable. Como ya se indicó, este inciso se refiere a defectos de fondo o de forma del título, prescindiendo de su relación con las partidas registrales.
Sin embargo, como ya ha quedado acreditado, la observación del título apelado se refiere a la falta de inscripción de acto previo (no está inscrita la habilitación o la subdivisión del terreno mayor), caso que no involucra la validez del título sino su vinculación con las partidas registrales. En este orden, la solicitud de anotación preventiva formulada por el interesado no cae dentro de ninguno de los supuestos admitidos por el 65 y 66 del Reglamento General, por lo que se debe denegar.
SÉTIMO: Debemos tener en cuenta que las anotaciones preventivas de las que hacen referencia los incisos c) y d) del artículo 65 del Reglamento General deben ser siempre evaluadas como supuestos excepcionales de asientos registrales. Ello se puede advertir no solo de su restricción de aplicación al ámbito del Registro de Predios sino básicamente de considerar que con su extensión se corre el riesgo de congestionar las partidas con información de duración temporal o de brindar publicidad que pueda inducir a error a terceros.
Por las consideraciones precedentes, estando a lo acordado por este Colegiado:
VII. RESOLUCIÓN
PRIMERO: REVOCAR la tacha formulada por el Registrador Daniel Montoya a la solicitud de inscripción del título venido en grado y DISPONER su observación.
SEGUNDO: DECLARAR improcedente la solicitud de anotación preventiva del título por los fundamentos expuestos en la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
SS. HUGO ECHEVARRÍA ARELLANO; WALTER MORGAN PLAZA; ROLANDO ACOSTA SÁNCHEZ
SI FALTA LA INSCRIPCIÓN DE ACTO PREVIO ¿Procede la anotación preventiva?
MARCO NORMATIVO:
• TUO del Reglamento de Registros Públicos. Art. 42, 43 y 65
I. INTRODUCCIÓN.
El Derecho Registral regula junto al asiento de inscripción que en principio publicita actos o derechos perfectos y permanentes, al asiento de anotación preventiva, para supuestos concretos y específicamente determinados por la ley, más simple y de menor solemnidad que el asiento de inscripción, pero no por ello carente de eficacia y técnica propia.
Es conocido que la anotación preventiva constituye una de las instituciones registrales más imprecisas e incoherentes de todas las legisladas en el Derecho Registral, ya que sus orígenes, finalidades y efectos son tan dispares entre las diversas variedades de anotaciones que sus características comunes quedan oscurecidas e impiden todo tratamiento y definición unitaria.
La dificultad de construir un concepto adecuado que englobe a todas las anotaciones preventivas, cuyo objeto, eficacia y finalidad es diferente en cada caso, hace que algunos autores sostengan que para definir rigurosamente esta figura es conveniente buscar su fundamento y su razón de ser.
La anotación preventiva nació en el registro inmobiliario para asegurar las resultas de un proceso judicial, garantizar aquellos derechos reales que por alguna circunstancia legal requieren subsanación y garantizar derechos existentes, pero no definitivos al no haber alcanzado la perfección o ser eventuales o transitorios. La anotación preventiva publica indistintamente derechos reales y personales, así como situaciones jurídicas de mera proyección sobre el bien, el derecho o la persona natural o jurídica inscrita. Un ejemplo de esto último lo encontramos en la anotación de demanda que por su amplitud podría tratarse de una simple situación jurídica que derivará en derechos, facultades o pretensiones que han de hacerse efectivos sobre el bien, el derecho o la persona natural o jurídica inscrita.
Es precisamente una controversia surgida respecto a la anotación preventiva, que el día 11 de junio de 2008, mediante Resolución n° 101-2008-SUNARP/PT, publicada en el Diario oficial El Peruano, se aprobó un nuevo precedente de observancia obligatoria, contenida en la Resolución n° 120-2006-SUNARP-TR-T.
Lo que en buena cuenta se persigue mediante el presente opúsculo, es contrastar las posibilidades que poseen los principales involucrados en el procedimiento registral tanto el registrador público, como el Tribunal Registral para creer que esta controversia puede constituir o no un precedente de observancia obligatoria.
Resulta importante la mirada del registrador público al momento de despegar su función calificadora sobre un título, pues, deberá hacerlo como se lo mandan sus Reglamentos, y dentro de la calificación deberá interpretar las normas vinculadas al título materia de estudio con el objetivo predeterminado que es inscribir ese título, cuidando claro está de no vulnerar normas imperativas o de observancia obligatoria.
II. CONCEPTOS PREVIOS:
A. EL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD REGISTRAL
La publicidad registral es la piedra angular de todo sistema registral, sobre la cual reposan cada uno de los principios registrales. De ahí que no sea solo un principio sino la base o condición de los demás principios registrales, los cuales no podrían existir si no hubiera publicidad registral. Así, por ejemplo, no tendría razón de ser el principio de fe pública registral si no hubiera inscripciones en base a las cuales se podría tomar decisiones. De igual manera, no tendría razón de ser la publicidad registral si no llegara a producir efectos jurídicos, que son justamente los principios registrales de legitimación, fe pública registral y oponibilidad. Es por ello, que se produce una retroalimentación constante entre estos principios registrales, de tal forma que el estudio de uno de ellos siempre está relacionado al estudio de los demás[1].
El Reglamento General de los Registros Públicos, cuyo Texto Único Ordenado ha sido aprobado por RESOLUCIÓN DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS Nº 079-2005-SUNARP/SN de fecha 21 de marzo de 2005, regula el contenido y alcances del principio de publicidad registral en los artículos I y II de su Título Preliminar, en los cuales se distingue la publicidad material de la publicidad formal.
En su artículo I regula la denominada publicidad material, estableciendo que “El registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripción comprende también a las anotaciones preventivas, salvo que este reglamento expresamente las diferencie. El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo”.
En su artículo II, regula la publicidad formal, estableciendo que “El registro es público. La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo registral. El personal responsable del registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los reglamentos del registro”.
La norma contenida en el artículo 2012 del Código Civil contiene una presunción absoluta o jure et de jure, por la cual se reputa que todos los sujetos de derecho tienen conocimiento de las inscripciones registrales, de tal forma que nadie podrá alegar desconocimiento de lo que aparece inscrito en los Registros Públicos. Este conocimiento no es uno efectivo sino uno posible y se fundamenta en la posibilidad que se tiene que conocer el detalle de las inscripciones. Es en este principio en el que se sustentan los principios registrales de legitimación, fe pública registral y oponibilidad, por cuanto lo publicitado no solo se presume conocido sino también cierto, protege al tercero que contrata en base a ello y es oponible erga omnes, es decir, a todo aquello que no esté publicitado en el registro.
Para Álvaro Delgado Scheelje[2], la eficacia material de la publicidad en el sistema registral peruano se concreta en tres principios fundamentales: legitimación, oponibilidad y fe pública registral. El primero, señala, cumple la función de legitimar al titular registral y, por consiguiente, tutela la seguridad estática de los derechos. Los otros dos, protegen a los terceros registrales tutelando, de esta manera, la seguridad dinámica o seguridad de tráfico.
Con el principio de legitimación se encuentra relacionado, por cuanto lo publicitado en las inscripciones goza de una fuerza legitimadora, de tal forma que los terceros pueden tener la certeza que lo publicitado en el Registro corresponde a lo que acontece fuera de él. Esta confianza en lo publicitado por el registro durará en tanto las inscripciones no sean rectificadas o se declare judicialmente su invalidez. Este principio es recogido en el artículo 2013 del Código Civil, el cual establece que “El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez”. También protege este principio en caso de errores registrales en las inscripciones.
Con el principio de fe pública registral guarda relación, por cuanto el tercero tiene que ser diligente y hacer un estudio de las partidas registrales publicitadas y de ello determinar, por ejemplo, quién es el titular del bien que se pretende adquirir, así como advertir de las mismas que no haya causas de nulidad, rescisión o resolución en el derecho del transferente. Como señala Francisco Avendaño, “uno de los principales efectos de la publicidad registral es la protección que se otorga a los que contratan con quien figura con derecho inscrito. Esto es lo que se conoce como la fe pública registral, la cual está consagrada en el artículo 2014 del Código Civil”[3].
También se relaciona con el principio de oponibilidad registral, por cuanto las inscripciones son oponibles erga omnes, de tal forma que un acto o derecho inscrito será oponible a quien tenga un derecho no inscrito, no pudiendo alegar el titular de este último que desconocía la existencia de aquel.
De esta relación con los principios registrales de legitimación, fe pública registral y oponibilidad, se desprende la función de los Registros Públicos consistente en publicitar actos o derechos para dotarles de una seguridad jurídica estática, lo cual implica que el titular del derecho inscrito no podrá ser privado del mismo sin su consentimiento, así como brindar seguridad jurídica dinámica a quienes contratan basándose en la información publicitada, lo cual implica que el adquirente de un derecho inscrito no puede perder su adquisición por causas que no eran publicitadas por el registro. La primera seguridad se refiere a la tutela de los derechos; la segunda, a la seguridad del tráfico[4].
B. EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
El Principio Registral de Tracto Sucesivo se encuentra consagrado en el artículo 2015 del Código Civil de 1984 el cual establece: “Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane”.
También se encuentra consagrado en el artículo VI del Título Preliminar del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos, en los siguientes términos: “Ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario”.
El tracto sucesivo, tiene por finalidad que el registro refleje con la mayor fidelidad posible la realidad jurídica, de tal suerte que quien consienta en la práctica de una inscripción ha de hallarse previamente inscrito como titular del derecho dispuesto.
Por este principio de tracto sucesivo, cada inscripción debe sustentarse en una anterior previamente inscrita, y que le sirva de base suficiente. Como explica ROCA SASTRE en frase realmente afortunada, el adquirente de hoy debe ser necesariamente el transferente de mañana. En este sentido, el tracto se manifiesta como una evidente conexión lógica entre las distintas y sucesivas transmisiones de derechos sobre inmuebles, siendo ello una aplicación concreta -y en el ámbito registral- de aquella regla fundamental por la cual, nadie transmite más derecho del que tiene.
En este sentido, el tracto sucesivo pretende dar mayor confianza a los pronunciamientos del registro, por cuanto la línea o cadena de transmisiones inscritas evoluciona de manera regular y sin vacíos o incoherencias. Si la inscripción ocasiona legitimación del titular, es obvio que sólo ese titular puede disponer del derecho del que goza, según el asiento registral. En este contexto, "el propietario o titular del dominio o derecho real limitado inscrito puede estar seguro de que no será inscrito en los libros del Registro ningún título en que él no figure como disponente o parte perjudicada, pues el registrador lo rechazará por constituir ello un obstáculo proveniente de los libros del registro”.
Por otro lado, la doctrina se muestra conforme en admitir que el principio de tracto sucesivo se concentra en dos aspectos básicos:
a) La identidad que debe existir entre el titular registral y la persona que aparece como transferente en el acto o negocio jurídico que pretende su inscripción. (IDENTIDAD DEL SUJETO).
b) La identidad que debe existir entre el derecho inscrito con relación al derecho transmitido en el acto o negocio jurídico que pretende su inscripción. (IDENTIDAD DEL DERECHO).
El artículo 2015 del C.C. establece expresamente este principio: "Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane". Aquí se nota claramente la necesidad de la previa inscripción del derecho de quien pretende transmitirlo (IDENTIDAD DEL DERECHO).
Por otro lado, como en todos los derechos subjetivos, éstos se atribuyen a un titular determinado, por lo cual la conexión lógica que implica el tracto continuo también abarca necesariamente el aspecto subjetivo (IDENTIDAD DEL SUJETO), aún cuando nuestro artículo 2015º del C.C. no alude expresamente a él. Sin embargo, no es posible sostener una interpretación distinta a la glosada. Piénsese, sino, en el absurdo que significaría comprobar la identidad del derecho, sin hacer lo propio con respecto a la persona que se atribuye dicho derecho.
C. LA CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR: ALCANCES Y LÍMITES
La función registral es netamente administrativa, pues el registrador realiza un examen técnico-formal del título presentado, sujeto a límites estrictos, cuyo objetivo es determinar la legalidad formal de los títulos que pretenden su acceso al registro.
Es un examen técnico por cuanto la evaluación se circunscribe a determinados aspectos del título documental y estrictamente al acto inscribible, de acuerdo con los parámetros del ordenamiento positivo. Realiza una comprobación abstracta de la legalidad del negocio, sin tener en cuenta las particularidades de los contratantes, ni la intención de estos, o el perjuicio concreto que puedan haber sufrido, o las patologías del acto[5].
Realiza un examen formal por cuanto el objeto de evaluación es el título documental y su adecuación con los antecedentes del registro. Se limita a conocer la realidad a través de un acto documentado, y no puede expandirse a otros ámbitos. Por eso, justamente, la función registral no evalúa cuestiones subjetivas, intenciones, voluntades, buena o mala fe, ánimo de fraude, etc. Su objetivo es una verdad meramente formal o documental.
Por ello la función registral es de alcance limitado, ya que no cuenta con los instrumentos técnicos que le permitan expandirse a otros ámbitos distintos al del documento estricto. Sobre el particular téngase en cuenta, además, que el registrador no tiene potestad para evaluar cualquier documento, pues se encuentra reducido al tipo de documento que la ley establece como idóneo para fundar una inscripción, normalmente de carácter público.
La naturaleza limitada de la calificación viene impuesta por tres motivos fundamentales:
a) La función registral actúa sobre la base del documento fehaciente aportado por el usuario, así como por los antecedentes del registro;
b) Debe tenerse en cuenta que el documento público no prueba todos los requisitos de validez del acto, ya que muchos de estos requisitos se presumen sin necesidad de prueba, o se prueban relativamente mediante declaraciones de buena fe, o se prueban por actos formales de un funcionario público[6];
c) El registrador actúa en un procedimiento restringido en donde solo se verifica un documento, que da a lugar a un examen limitado.
En suma, el ámbito de la calificación es necesariamente limitado, por cuanto este es un examen estrictamente técnico-formal respecto del cumplimiento de algunos requisitos impuestos por la ley; principalmente es un juicio negativo (verificación de faltas puntuales que hacen no-inscribible el título), antes que un juicio positivo (sobre la legalidad o validez del título)[7].
D. Ámbito de Calificación Registral de Mandatos Judiciales
La Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de fecha 6 de febrero de 1953 (España), dispone que “los registradores pueden calificar los documentos judiciales dentro de los límites señalados en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario[8], pero no pueden revisar los fundamentos de las resoluciones judiciales ya que ello supondría invadir la esfera privativa de atribuciones de otros funcionarios”.
Sin embargo, ello no quiere decir que la calificación del Registrador no sea íntegra en estos casos; sino que se trata de una perfecta complementariedad que debe existir entre lo que califica el Registrador y lo analizado por el juez al emitir su resolución; claro está, ello bajo la premisa de que el juez conoce los efectos que provocará su mandato a partir de la inscripción, teniendo presente que el artículo 32 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos define los alcances de la calificación registral, y en esa medida, detalla cada uno de los aspectos sobre los cuales debe detenerse el Registrador a efectos de establecer si un título merece el acceso al Registro a los fines publicitarios.
Si bien respecto a la calificación registral, el artículo 2011 del Código sustantivo únicamente se refiere a: a) la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción; b) la capacidad de los otorgantes; y c) la validez del acto –por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos, el Reglamento General en su bienvenida audacia le dice al Registrador que a) debe confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de las partidas registrales vinculadas; b) debe verificar la existencia de obstáculos que emanen de las partidas; c) verificar la validez y naturaleza del acto inscribible y la formalidad del título; d) ver la legalidad del título y que cumple con los requisitos legales; e) verificar la competencia del funcionario que autoriza o autentica; f) la capacidad de los otorgantes; g) la representación invocada; h) efectuar la búsqueda de los datos en los índices y partidas registrales respectivos y; i) rectificar los errores materiales o de concepto según el caso.
Hay que aclarar, sin embargo, que todos los aspectos reseñados en el párrafo anterior agrupados en el Reglamento General, no son sino la compilación de aquellos aspectos calificables que además de encontrarse en el artículo 2011 del Código Civil, se encuentran dispersos en ese mismo cuerpo normativo.
Sin embargo, para el caso que nos ocupa, interesa decir que a propósito de una acción popular fundada que declaró ilegal el artículo 32 que hemos venido comentando, hoy el Reglamento General de los Registros Públicos se limita a señalar que cuando se trate de mandatos judiciales, se calificará conforme al artículo 2011 del Código Civil; en cuyo caso, estando a lo previsto en el segundo párrafo de este artículo, se “excluye” de la calificación de resoluciones judiciales: (i) la verificación de la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción; (ii) la capacidad de los otorgantes; (iii) la validez del acto –por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
La doctrina nacional y comparada tiene bastante claro, más allá de lo hasta aquí dicho, que ciertamente bajo ningún punto de vista resulta calificable el fundamento de una decisión judicial, aun a pesar que esta sea errada o contravenga los principios registrales; así tampoco se califica la congruencia del mandato judicial con lo pedido por el justiciable; es decir que, una sentencia ultrapetita, infrapetita o extrapetita jamás serán materia de observación por dicha razón.
Queda entonces por dejar sentado qué aspectos sí son calificables por el Registrador, los que raudamente se detallan:
a) La competencia del juez: efectivamente, la ley orgánica del Poder Judicial alude a la autoridad judicial competente, cuyos mandatos no pueden enervarse; ergo, la resolución emitida por un juez incompetente será materia de tacha; imagínese el ejemplo grosero en que un juez penal declara la invalidez de un matrimonio, donde una de las partes cometió delito. Claro está, por otro lado, que el Registrador solo calificará la competencia del juez cuando de los partes judiciales pueda apreciarla (competencia por materia y por territorio);
b) Las formalidades generales del mandato judicial: en este caso, son las propias normas que informan los actos procesales del juzgador, los que dan cuenta de las características que ostentan los partes judiciales; en primer término, un parte judicial se compone del oficio del juez –el que contiene la rogatoria del título– y de las copias certificadas de los actuados correspondientes; a su turno, el Código Procesal Civil se encarga de establecer las formalidades que al interior del proceso debe observar la documentación que conforma el expediente, lo cual quedará retratado en las copias correspondientes;
c) Las formalidades del mandato judicial derivadas de la técnica registral: en este particular se trata de información que debe constar en los partes judiciales, en razón a los requisitos previstos en los reglamentos de inscripciones de los diversos registros; así por ejemplo, el hecho de que una resolución judicial en la que se adjudica un predio no consigna el nombre completo de los cónyuges, en cuyo caso, en virtud de lo prescrito por el artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, deberá observarse;
d) La firmeza del mandato: teniendo en cuenta que se trata de actos y/o derechos con visos de permanencia en el tiempo, necesariamente se deben incorporar resoluciones inamovibles. Caso distinto es, obviamente, cuando se trata de resoluciones que contienen medidas cautelares, o anotaciones preventivas en general.
E. SOBRE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA.
El artículo 64 del Reglamento General de los Registros Públicos define a las anotaciones preventivas señalando que son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito. Esta reserva o advertencia es relevante por los efectos retroprioritarios de la anotación preventiva. El artículo 68 del reglamento establece que inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la anotación preventiva, surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de la anotación, salvo disposición distinta.
La definición reglamentaria señala las características básicas de las anotaciones preventivas, pero no por ello son las únicas, las características adicionales están señaladas en la regulación normativa propia de cada una de ellas.
Las anotaciones preventivas actualmente siguen causado problemas en su interpretación, como lo veremos más adelante, precisamente porque se pretende darles el mismo tratamiento a todos los tipos de anotaciones preventivas y considerarlas como asientos de inscripción.
El Código Civil únicamente establece cuáles son los actos y contratos susceptibles de inscripción en su artículo 2019, dejando al reglamento los casos en que los actos o contratos a que se refiere este artículo son materia de anotación preventiva. Las anotaciones preventivas responden a un criterio de númerus clausus establecido en el Reglamento General de los Registros Públicos.
El Reglamento General de los Registros Públicos, cuyo Texto Único ha sido aprobado mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 079-2005-SUNARP/SN luego de definir a las anotaciones preventivas como asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito, establece los supuestos de anotación preventiva en el artículo 65, estos son:
a. Las demandas y demás medidas cautelares.
b. Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva.
c. Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane.
d. Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable.
e. Los títulos que, en cualquier otro caso, deben anotarse conforme a disposiciones especiales.
La temporalidad de estos asientos radica en que su vigencia está sujeta a un plazo otorgado a su titular a fin de que pueda cumplir con los requisitos necesarios para convertirlas en un asiento definitivo (cuyos efectos se retrotraerán a la fecha de la presentación de la anotación). La extensión de las anotaciones preventivas en la partida registral, no pone fin al procedimiento registral, constituyendo simplemente un medio para la inscripción.
En consecuencia, su importancia reside en asegurar una situación jurídica que no se puede inscribir de manera inmediata, asegurando o garantizando una titularidad o posición registral a futuro. De esta manera se evita que aquella se torne ineficaz ante los efectos que la publicidad registral pueda operar en beneficio de un tercero.
En ese sentido se ha expresado que la finalidad de la anotación preventiva es la de garantizar derechos reales ya existentes, pero que no pueden ser inscritos; asegurar la ejecución de un fallo judicial o el puesto registral de títulos que por adolecer de un defecto susceptible de ser corregido no puede, de momento, ser objeto de inscripción definitiva.[9]
Ahora bien, las normas que regulan los procedimientos no contenciosos con implicancias registrales como la sucesión intestada, prescripción adquisitiva de dominio, exigen como parte del procedimiento la anotación preventiva de la solicitud, la cual tiene como finalidad hacer oponible la declaración definitiva, evitando que los terceros puedan ampararse en la fe pública registral. En ese sentido, si el solicitante no cumple con anotar la solicitud no contenciosa en el registro respectivo asumirá los costos de que la declaración definitiva no pueda ser oponible a los terceros que contrataron en mérito a la publicidad registral. Por lo tanto, consideramos correcto concluir que la anotación preventiva de la solicitud de inicio de proceso no contencioso no constituye acto previo para la inscripción de la declaración definitiva.
III. DESARROLLO
A. HECHOS.
1. El Cuarto Juzgado Especializado en lo Civil de Trujillo, otorgó en rebeldía de la vendedora una escritura pública, la misma protocolizada ante el notario de Trujillo, Marco Corcuera García, el 26.05.2006 y luego presentada ante el Registro Público.
2. Dicho título fue tachado por el Registrador Público, siendo los motivos de la denegatoria los que se exponen a continuación:
a) Se solicita la inscripción de la transferencia por compraventa de un terreno con un área de 123.75 m2 de propiedad de la vendedora; sin embargo, en la partida se aprecia que el inmueble sin edificación tiene un área de 13,017.75 m2.
b) Para cumplir con el tracto sucesivo se deberá inscribir el acto previo de la subdivisión, mediante Resolución Municipal y cumpliendo además requisitos con los establecidos por el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Se procede a la tacha sustantiva del título.
c) La pre-declaratoria de fábrica y pre-independización estuvieron vigentes hasta el año 2002, encontrándose caducas.
d) Debe acreditar el pago del impuesto predial y del impuesto de alcabala referido al inmueble, en el ejercicio fiscal en que se efectuó el acto que se pretende inscribir o formalizar.
3. El solicitante apeló precisando que el defecto de tracto advertido no genera la tacha del título sino solo la observación, solicitando ante el Tribunal la anotación preventiva del contrato de transferencia, amparándose en el artículo 66 del Reglamento General.
B. ANÁLISIS.
1. Sobre la calificación efectuada por el Registrador: Tacha u Observación.
En este caso, una escritura pública otorgada por el juez civil en rebeldía de la asociación vendedora, es objeto de calificación por parte del registrador, en ejercicio de las facultades conferidas mediante el artículo 2011[10] del Código Civil al calificar la legalidad de los títulos, verifica la partida registral donde se va a inscribir dicho negocio jurídico y constata que no existe inscrita ninguna habilitación urbana ni subdivisión del terreno mayor en lotes menores, por lo que, emite una calificación denegatoria del título, tachándolo por cuanto existe un supuesto de falta de inscripción de acto previo. Sin embargo dicho argumento está lejos de la verdad por cuanto ello corresponde a un supuesto de tacha sustantiva previsto por el artículo 42[11] del Reglamento General. Veamos porqué.
Cuando se tacha un título, la inscripción solicitada no puede realizarse por cuanto dicha calificación constituye un rechazo definitivo, muy a pesar que los defectos iniciales puedan ser subsanados posteriormente, necesariamente requerirá la presentación de un nuevo título. La tacha tiene una notable diferencia frente a la observación, por cuanto no permite mantener la prioridad del asiento de presentación.
Veamos si lo argumentado por el Registrador (falta de inscripción de acto previo), teniendo en cuenta que la tacha considera los siguientes supuestos:
a) Si el título adoleciera de defecto insubsanable que afecta validez del contenido del título, se convierte en nulo. Al respecto, habiéndose otorgado la escritura pública en rebeldía de la vendedora en un proceso judicial, con todas las garantías de un debido proceso mediante una sentencia con calidad de de cosa juzgada, pues el título no adolece de nulidad (salvo que el juez no tuviera competencia, o no hubiera sido protocolizado por un Notario Público, etc.). El título nulo, no es susceptible de convalidación, ratificación ni confirmación, por lo tanto, no se puede inscribir.
b) Si el título no contiene acto inscribible. El registrador al momento de proceder a calificar debe evaluar la naturaleza inscribible del acto que se quiere inscribir. En ese sentido el mandato expedido por el juzgado otorgante respecto a la inscripción de una escritura pública de compraventa otorgada en rebeldía de la vendedora, de acuerdo a su naturaleza debía ser inscrito ante el Registro Propiedad Inmueble.
c) Si la oficina registral donde fue presentado el título no era competente, generándose como consecuencia un asiento ineficaz al haberse dispuesto un trámite erróneo.
d) Cuando existan obstáculos insalvables que emanan de la partida registral. Ej.: cierre de la partida registral por duplicidad de inscripciones, reconstrucción de la partida registral, etc.
e) El acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presentación respectivo. Cuando se pretende inscribir un acto o derecho, verificado el Registro se constata que no existe el acto o derecho causal que da motivo a ello.
f) Se produzca el supuesto de falsedad documentaria a que se refiere el artículo 36[12]. Este supuesto se refiere a la falsedad del título.
Por otro lado, La observación, regulada en el artículo 40[13] del Reglamento General, constituye un tipo de calificación registral, lo cual no implica un rechazo definitivo del título presentado, sino contiene intrínsecamente una condición suspensiva: subsanas e inscribo. Es decir, cuando se observa un título, la inscripción solicitada no puede realizarse porque existen impedimentos que deben ser subsanados que pueden prevenir del propio título o del Registro. Así tenemos:
a) Cuando adolece de defectos subsanables. Se refiere a la existencia de una irregularidad o carencia en el título presentado, de algún requisito legal exigido para su inscripción; siendo este defecto subsanable posteriormente a corto plazo, otorgándole el registro un beneficio respecto a la prioridad del asiento de presentación realizado, sin necesidad de una nueva presentación de la titulación complementaria. Estamos frente a una falta subsanable que no afecta la validez del título A modo de ejemplo son defectos subsanables la omisión de un requisito formal previo, la falta de documentos complementarios y la falta de claridad en los títulos, etc.
b) Cuando no pueda inscribirse por obstáculos que emanan de la partida registral. Esta otra causal esta referida a una circunstancia temporal proveniente del Registro que impide la inscripción del título a pesar que este no tiene problema alguno.
Por lo tanto, en base a lo anteriormente expuesto, podemos afirmar que el Registrador se equivocó completamente al denegar la inscripción del título en el registro respectivo, alegando una causal de tacha sustantiva, cuando lo correcto era declarar que el título era pasible de observación por “falta de inscripción de acto previo”, circunstancia que fue advertida y corregida por el Tribunal Registral actuando como segunda instancia. En ese sentido es importante tener en cuenta que el Reglamento define adecuadamente la existencia del término de “defecto insubsanable”. En consecuencia, la falta de inscripción de acto previo (la habilitación urbana o la subdivisión del predio) no constituye un obstáculo insalvable que pueda ser materia de tacha, ya que puede ser subsanada en algún momento cuando ocurra la subdivisión el predio.
En ese sentido a modo de reflexión, si bien es cierto, los procesos de otorgamiento de escritura pública tienen por finalidad la formalización de un negocio jurídico, porque así lo determina la ley o porque así lo han acordado las partes, siendo que cuando se trata de compraventa, el adquiriente podrá compeler a su vendedor a otorgarla de acuerdo a lo dispuesto por los artículos 1412 y 1549 del Código Civil, por cuanto nuestro sistema de transferencia de propiedad se rige por la consensualidad, también lo es, que surgen una serie de problemas cuando estos quieren acceder por medio de la inscripción a los beneficios que otorga el Registro, respecto a la oponibilidad y publicidad.
El caso normalmente debió haber acontecido así: de una persona compra un lote de terreno a una asociación (esto sucede mayormente cuando se trata de una inmobiliaria, urbanizadora o como quiera que se llame la persona jurídica) con la idea de realizar el sueño de la casa propia, celebran el contrato de compraventa, por alguna razón la vendedora no le extiende la escritura pública, y el pobre comprador debe recurrir al congestionado y atiborrado de expedientes, Poder Judicial, para que el juez le extienda la escritura pública, ocurre ello al cabo de 8 meses, otorgándole en rebeldía de la vendedora. Sin embargo ocurre un pequeño problema cuando ésta persona pretende inscribir su derecho de propiedad ante el Registro Público: el Registrador observa el título presentado, debido a ese pequeño lote de terreno compró se encuentra dentro de uno mayor, por lo tanto, no se puede determinar exactamente en que parte de dicha área total se encuentra su pedazo de terreno adquirido, por cuanto no se encuentra lotizado no hay habilitación urbana, deviniendo el título presentado en ineficaz por el momento, no encontrándose afectado de nulidad. Afirmo ello, debido a que el comprador no puede proteger su adquisición con los beneficios que otorga el registro, sin que previamente se realice un “acto previo”. En conclusión la falta de inscripción del acto previo, no origina la tacha del título sino su observación.
2. Sobre el criterio desarrollado por el Tribunal Registral: La Anotación Preventiva.
Para empezar el análisis de este punto debemos tener lo expuesto precedentemente, sobre la absurda tacha realizada por el Registrador, que fue revocada por el Tribunal Registral, tenemos lo siguiente: un primer acto: el registrador tacha no observa; y un segundo acto: el solicitante apela solicitando la revocación de la tacha, ya que corresponde su observación, solicitando al mismo tiempo la anotación preventiva de su título. En ese sentido, la controversia surge en el pedido, de anotar preventivamente el título mediante la apelación interpuesta.
Así tenemos, que el Tribunal Registral, en base al reglamento vigente es perfectamente competente para efectuar una calificación integral del título, siendo completamente válido que se pronuncie sobre la anotación preventiva.[14]
Los supuestos para proceder a la anotación preventiva del título están contenidos en el artículo 65 y son los siguientes:
a) Las demandas y demás medidas cautelares;
b) Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva;
c) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane;
d) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable;
e) Los títulos que, en cualquier otro caso, deben anotarse conforme a disposiciones especiales.
En ese sentido al Tribunal Registral solo consideró como materia de análisis los literales c) y d).
Respecto al supuesto “falta de inscripción del derecho donde emana” contenido en el literal d), el Tribunal correctamente determina que como existe el derecho inscrito del transferente, no existe falta de tracto sucesivo en la partida registral; es decir, la realidad extraregistral respecto al derecho de quien transfirió mediante el negocio jurídico de compraventa coincide con la realidad registral: el transferente vendedor es el propietario del bien inmueble y titular registral y el adquirente comprador es el nuevo propietario de facto que no puede convertirse en el nuevo titular registral en mérito de “la falta de inscripción del acto previo”.
Por otro lado, respecto al segundo supuesto, al revocarse la decisión inicial del registrador (observación y no tacha), el pedido de anotación preventiva, era a todas luces improcedente, (otra decisión correcta del Tribunal Registrales) debido a que la causal “falta de inscripción de acto previo” (que está supeditada a la inscripción de la habilitación urbana o la subdivisión del terreno mayor), no está referida a la validez del título presentado sino a su vinculación con las partidas registrales donde se encuentra inscrito el derecho el transferente del inmueble, consecuentemente, no se encuentra contenida en ninguno de los supuestos admitidos por el 65 y 66[15] del Reglamento General para su admisión.
IV. CONCLUSIONES
1. La falta de inscripción de acto previo no constituye un supuesto de tacha sino de observación de un título, pues no afecta al tracto sucesivo, ya que la realidad extraregistral debe ser igual a la realidad registral.
2. La anotación preventiva tiene por finalidad asegurar una situación jurídica de un derecho o negocio jurídico que no se puede inscribir de manera inmediata, asegurando o garantizando de esta manera una titularidad o posición registral a futuro
3. La anotación preventiva otorga el beneficio de la publicidad y oponibilidad a respecto a derecho del solicitante frente a terceros.
V. BIBLIOGRAFÍA
1. ALIAGA HUARIPATA, Luis Alberto , “La publicidad registral y sus alcances ¿hasta dónde se extiende la publicidad regulada en el art. 2012 del Código Civil?”, publicado en Diálogo con la Jurisprudencia, año 7, número 36, setiembre 2001.
2. DELGADO SHEELJE, Alvaro La Publicidad Jurídica Registral en el Perú: Eficacia Material y Principios Registrales”. En Folio Real, Año I, Abril 2000.
3. AVENDAÑO ARANA, Francisco. “La protección de la fe pública registral en materia hipotecaria”. En: Cuadernos Jurisprudenciales, año 3, número 30, diciembre 2003.
4. DIEZ-PICASSO, Luis. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial, vol III, cuarta edición, editorial Civitas, Madrid, 1995.
5. PAU PEDRÓN, Antonio. “La convergencia de los sistemas registrales en Europa”, Madrid, 2004.
6. PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario, ob. cit., Tomo II.
7. CORNEJO, Américo Atilio, “Derecho Registral”, Editorial Astrea. Buenos Aires 1994.
8. MANZANO SOLANO, Antonio. Citado por Gonzáles Loli, Jorge Luis. En “Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos”. Gaceta Jurídica. S.A. Lima, 2002.
[1] ALIAGA HUARIPATA, Luis Alberto , “La publicidad registral y sus alcances ¿hasta dónde se extiende la publicidad regulada en el art. 2012 del Código Civil?”, publicado en Diálogo con la Jurisprudencia, año 7, número 36, setiembre 2001.
[2] “La Publicidad Jurídica Registral en el Perú: Eficacia Material y Principios Registrales”. En Folio Real, Año I, Abril 2000, p. 24.
[3] AVENDAÑO ARANA, Francisco. “La protección de la fe pública registral en materia hipotecaria”. En: Cuadernos Jurisprudenciales, año 3, número 30, diciembre 2003, p. 3
[4] DIEZ-PICASSO, Luis. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial, vol III, cuarta edición, editorial Civitas, Madrid, 1995, p. 287
[5] PAU PEDRÓN, Antonio. La convergencia de los sistemas registrales en Europa, Madrid, 2004, pp. 61-63
[6] PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario, ob. cit., Tomo II, p. 468.
[7] CORNEJO, Américo Atilio, “Derecho Registral”, editorial Astrea. Buenos Aires 1994, pág. 202-203
[8] En el Perú nos encontraríamos frente al artículo 2011 del Código Civil.
[9] MANZANO SOLANO, Antonio. Citado por Gonzales Loli, Jorge Luis. En “Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos”. Gaceta Jurídica. S.A. Lima, 2002. Pág. 330.
[10] Artículo 2011.- Principio de Rogación
Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
"Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro."
[11] Artículo 42.- Tacha sustantiva
El Registrador tachará el título presentado cuando:
a) Adolece de defecto insubsanable que afecta la validez del contenido del título;
b) Contenga acto no inscribible;
c) Se haya generado el asiento de presentación en el Diario de una Oficina Registral distinta a la competente;
d) Existan obstáculos insalvables que emanen de la partida registral;
e) El acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presentación respectivo. No constituye causal de tacha sustantiva la falta de preexistencia del instrumento que da mérito a la inscripción donde dicho acto o derecho consta, así como tampoco la aclaración o modificación del acto o derecho inscribible que se efectúe con posterioridad al asiento de presentación con el objeto de subsanar una observación;
f) Se produzca el supuesto de falsedad documentaria a que se refiere el artículo 36.
En estos casos no procede la anotación preventiva a que se refieren los literales c) y d) del artículo 65.
[12] Artículo 36.- Tacha por falsedad documentaria
Cuando en el procedimiento de calificación el Registrador o el Tribunal Registral advierta la falsedad del documento en cuyo mérito se solicita la inscripción, previamente a los trámites que acrediten indubitablemente tal circunstancia, procederá a tacharlo o disponer su tacha según el caso, derivando copia del documento o documentos al archivo del Registro. Asimismo, informará a la autoridad administrativa superior, acompañando el documento original a fin de que se adopten las acciones legales pertinentes
[13] Artículo 40.- Observación del título
Si el título presentado adoleciera de defecto subsanable o su inscripción no pudiera realizarse por existir un obstáculo que emane de la partida registral, el Registrador formulará la observación respectiva indicando, simultáneamente, bajo responsabilidad, el monto del mayor derecho por concepto de inscripción de los actos materia de rogatoria, salvo que éste no pueda determinarse por deficiencia del título.
Si el obstáculo consiste en la falta de inscripción de acto previo, la subsanación se efectuará ampliando la rogatoria del título presentado a fin de adjuntar los documentos que contienen el acto previo. Cuando exista título incompatible presentado antes de la ampliación de la rogatoria, la ampliación sólo procederá si el instrumento inscribible que contiene el acto previo ha sido otorgado con anterioridad a la rogatoria inicial. Si no existiese título incompatible antes de la ampliación de la rogatoria, ésta procederá aún cuando el instrumento que da mérito a la inscripción no preexista a la fecha de la rogatoria inicial.
[14] Artículo 31.- Definición
La calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados al registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción. Está a cargo del Registrador y Tribunal Registral, en primera y en segunda instancia respectivamente, quienes actúan de manera independiente, personal e indelegable, en los términos y con los límites establecidos en este Reglamento y en las demás normas registrales.
En el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las inscripciones de los títulos ingresados al registro.
[15] Artículo 66.- Procedencia y plazo de la anotación preventiva
La anotación preventiva a que se refieren los literales c) y d) del artículo 65 procede únicamente en el Registro de Propiedad Inmueble y respecto de los actos señalados en los numerales 1 al 6 del artículo 2019 del Código Civil. Dicha anotación se extiende a solicitud de parte luego de formulada la correspondiente observación y tiene una vigencia de un año, contado a partir de la fecha del asiento de presentación. Vencido dicho plazo caduca de pleno derecho. En estos supuestos, al extender la anotación preventiva, el Registrador deberá consignar expresa y claramente dicho carácter, el defecto que motiva su extensión, el plazo de caducidad, la indicación de que vencido el mismo la anotación no surtirá ningún efecto y cualquier otra precisión que impida que los terceros sean inducidos a error.
En el supuesto del literal c) del artículo 65, la anotación preventiva sólo procede cuando se haya acreditado el derecho no inscrito del otorgante a la fecha del asiento de presentación, mediante el respectivo contrato con firmas legalizadas notarialmente. En defecto de éste, se podrá presentar copia legalizada notarialmente del respectivo contrato o la declaración jurada del solicitante, en el sentido que el otorgante del acto adquirió su derecho del titular registral. En estos casos, el Registrador notificará al titular registral que se ha practicado la anotación preventiva. En cualquier momento durante la vigencia de la anotación preventiva, el titular registral podrá solicitar su cancelación, debiendo contener su solicitud la declaración jurada con firmas legalizadas notarialmente en el sentido que él no realizó transferencia alguna a favor del otorgante del acto o derecho anotado. Por el sólo mérito de esta solicitud, el Registrador procederá a cancelar la anotación preventiva, aún cuando no hubiera transcurrido el plazo de un (01) año a que se refiere el artículo anterior.
No procede la anotación preventiva sustentada en otra anotación preventiva de la misma naturaleza. Tampoco procede la anotación preventiva a que se refiere este artículo, en los supuestos de tacha sustantiva señalados en el artículo 42, ni cuando el instrumento que da mérito a la inscripción no preexiste a la fecha del asiento de presentación del título.
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